在房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟“壓艙石”的前提下，預計2021年昆明房?jì)r(jià)漲幅保持在5%-7%之間概率更大。分享下相關(guān)看法，供參考。

一、經(jīng)濟形勢預期01、疫情料將過(guò)去

作為今年最大的“黑天鵝”事件，新冠疫情嚴重地沖擊了世界經(jīng)濟，昆明也不例外。

昆明雖然地處邊疆，但遠離口岸，人員流動(dòng)不如武漢等中部核心城市大，因而疫情威脅并不是很?chē)乐?，加上晝夜溫差大，四季氣溫差異小，干燥、風(fēng)大、紫外線(xiàn)強，疫情傳播不及四季分明地區容易。

現在疫苗已經(jīng)開(kāi)始批量生產(chǎn)，疫情威脅將大幅減弱，加上昆明上下一心的防疫措施，預計明年昆明疫情威脅將全面解除。

02、經(jīng)濟持續恢復

全球疫情預計將在明年全面過(guò)去，接下來(lái)將是世界性的全力恢復經(jīng)濟。

中國受益于得力的防疫措施，加上一系列提振經(jīng)濟計劃以及防疫物資采購和其他疫情國家生產(chǎn)停止轉而向中國替代采購，目前中國經(jīng)濟已經(jīng)走在了世界經(jīng)濟復蘇的前列！

結合云南“十四五”規劃和2035年遠景目標，全力打造世界一流“三張牌”和區域性國際中心城市建設，增強對南亞、東南亞輻射能力，昆明作為首府，必將延續發(fā)展優(yōu)勢。

二、昆明歷史房?jì)r(jià)情況梳理01、過(guò)去10年昆明房?jì)r(jià)漲幅

中國指數研究院數據顯示，過(guò)去10年，即2010年11月-2020年11月，昆明房?jì)r(jià)（新建商品房均價(jià)、城區、郊區和個(gè)別郊縣）總漲幅38.4%，年均3.84個(gè)百分點(diǎn)。

再看下安居客數據，過(guò)去10年，昆明房?jì)r(jià)（二手房、城區和郊區）總漲幅52.52%，年均5.25個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，即便是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的10年，從昆明房產(chǎn)均價(jià)數據看，二手房漲幅高于新房漲幅，但都沒(méi)有超過(guò)年均6%。

拋開(kāi)均價(jià)數據，從實(shí)際感知看，過(guò)去10年，城區內，至少二環(huán)內，商品房?jì)r(jià)基本是翻倍了的，并不只是這么點(diǎn)漲幅，可能是郊區、郊縣房?jì)r(jià)漲幅拉低了整體漲幅。

02、今年昆明房?jì)r(jià)漲幅

中房協(xié)&禧泰數據顯示，11月，昆明房?jì)r(jià)14745元/平米，同比2019年11月上漲7.6%！這個(gè)房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)了過(guò)去10年的房產(chǎn)漲幅均價(jià)，而且這個(gè)均價(jià)覆蓋區域還包括了呈貢、東川和晉寧區。

另外，還有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是今年房?jì)r(jià)受到了疫情沖擊；二是去年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)已漸漸跨過(guò)“拐點(diǎn)”，發(fā)展放慢！

所以，綜合看，過(guò)去10年昆明（城區）房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)年均7.6%應該是大概率事件。

三、2021年昆明房?jì)r(jià)漲幅會(huì )是多少？01、社科院預測數據

從昨天社科院財經(jīng)戰略研究院《中國住房發(fā)展報告》預測看，預計2021年商品住宅價(jià)格同比漲幅可能在5%左右。

但要注意，這個(gè)5%預測數據是全國城市整體漲幅均價(jià)，并不是對特定城市房?jì)r(jià)漲幅的專(zhuān)門(mén)預測。

從空間上看，中心城市、城市群和都市圈區域房?jì)r(jià)已經(jīng)率先復蘇，有的核心城市，比如，深圳、東莞甚至出現了房?jì)r(jià)過(guò)熱現象；其他城市復蘇乏力，部分城市甚至陷入了衰退！

全局分析，城市房?jì)r(jià)分化的趨勢將加深。

02、調控慣例數據

雖然政策層面沒(méi)有明確表示城市房?jì)r(jià)年均漲幅不得超過(guò)5%，但從深圳今年疫后房?jì)r(jià)上漲，接近同比漲幅5%時(shí)即升級限購為多部門(mén)聯(lián)合執法看，城市主體責任制下，房?jì)r(jià)年均漲幅控制在5%以?xún)然蛞咽菓T例。

03、通脹率數據

從統計數據看，2019年，昆明全年居民消費價(jià)格同比上漲2.3%，2018年是1.7%。

根據央行公布的通脹率計算方法，本期價(jià)格指數減去上期價(jià)格指數再除以上期價(jià)格指數，則2019年通脹率大概是3.53%。

今年豬肉價(jià)格、大蔥、口罩等價(jià)格暴漲，預計今年的通脹率會(huì )高? ??去年；在疫情持續的情況下，這個(gè)趨勢可能會(huì )對明年有一定影響。

04、2021年昆明房?jì)r(jià)漲幅分析

中房協(xié)&禧泰數據顯示，昆明近一月房?jì)r(jià)為14668元/平米，環(huán)比下跌0.52%！

這是疫后昆明房?jì)r(jià)首次環(huán)比下跌，加上年末和春節將近，樓市步入周期性淡季，預計在明年3月來(lái)臨前，中間時(shí)間的昆明房?jì)r(jià)都將處在周期性?xún)r(jià)格下跌局面。

如果下月央行按慣例“放水”，釋放資金流動(dòng)性，引導明年3月樓市“小陽(yáng)春”，那明年昆明房?jì)r(jià)就將是樂(lè )觀(guān)的，延續上漲行情將是大概率事件，這個(gè)漲幅或將在今年基礎上收窄，但很難低于5%的漲幅。

當然，如果央行沒(méi)有延續年初“放水”慣例，在疫后市場(chǎng)普遍缺乏流動(dòng)性的情況下，流入樓市的資金必然有限，那昆明房?jì)r(jià)在2021年不僅難以上漲，甚至可能承壓。

因此，綜合這些數據分析，從概率上看，2021年昆明房?jì)r(jià)繼續保持上漲，維持5%-7%之間概率更大。究竟是不是這樣？央行的動(dòng)作或將起到?jīng)Q定性作用。

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