小菜認為，2020年昆明房?jì)r(jià)會(huì )延續2019年走勢，整體穩中小漲！但基于歷史數據、昆明樓市特點(diǎn)和全國房?jì)r(jià)走勢分析，年內還是有小幅下跌風(fēng)險。下面是小菜個(gè)人看法，權作條友探討交流。

昆明歷史房?jì)r(jià)走勢

從中國指數研究院數據顯示，過(guò)去10年，昆明房?jì)r(jià)走勢與全國百城房?jì)r(jià)整體走勢是一致的，但也有不同之處。主要有兩個(gè)鮮明特點(diǎn)：

1.昆明房?jì)r(jià)橫盤(pán)比百城橫盤(pán)歷時(shí)更長(cháng)。

全國百城房?jì)r(jià)橫盤(pán)期集中在2010年1月到15年6月，歷時(shí)近5年。

昆明房?jì)r(jià)橫盤(pán)期集中在2010年1月到17年1月，歷時(shí)7年。

2.昆明房?jì)r(jià)“后知后覺(jué)”！

在橫盤(pán)期，百城房?jì)r(jià)雖有波動(dòng)，但整體走勢上漲，且2015年下半年橫盤(pán)結束后，房?jì)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，至今整體趨勢仍然在漲。

在橫盤(pán)期內，昆明房?jì)r(jià)總體走勢平穩，但在百城房?jì)r(jià)橫盤(pán)結束（2015年6月到17年1月）開(kāi)始上漲時(shí)，昆明房?jì)r(jià)反而下跌了，下跌周期還持續了一年半左右。

兼聽(tīng)則明，再看下安居客網(wǎng)過(guò)去10年房?jì)r(jià)走勢。也是兩個(gè)特點(diǎn)：

1.在2010-2017橫盤(pán)期內，房?jì)r(jià)整體走勢都相對穩定。

2.從2018年開(kāi)始，房?jì)r(jià)漲幅很大，且2019年還在延續這種上漲勢頭。

再看下吉屋網(wǎng)2019年昆明新房和二手房?jì)r(jià)格數據，新房受到限購影響，價(jià)格有所波動(dòng)；二手房?jì)r(jià)格一直在漲，并未隨著(zhù)2018年底起全國新一輪房?jì)r(jià)橫盤(pán)止漲和小跌。

照歷史經(jīng)驗分析，昆明這個(gè)發(fā)展趨勢就是不正常的！

2019年已過(guò)，2020年小跌趨勢概率大增！“后知后覺(jué)”嘛。

各項政策分析

2020年，影響昆明樓市的政策有哪些？目前看，主要有三個(gè)方面，其他政策基本對樓市沒(méi)有影響。

第一、限售和限購

2018年3月，執行區域限售；7月，執行限購。

主要打擊外地購房客戶(hù)和熱錢(qián)流入，拉長(cháng)售賣(mài)周期；相比2011年1月限購令，簡(jiǎn)直就是“毛毛雨”！沒(méi)啥影響，以至于連小菜都忘記還有這個(gè)政策存在。

第二、貸款政策

去年10月，房貸利率換錨LPR，多家銀行首套房貸利率從4.9%-5.39%普遍上漲到5.5%-5.88%水平；二套房貸利率普遍從5.39%上浮到5.65%水平。

據小菜走訪(fǎng)了解，利率上漲的主要原因是臨近年底，各家銀行信貸資金額度緊張，并沒(méi)有抑制房?jì)r(jià)意愿。

即將在3月展開(kāi)的存量浮動(dòng)利率貸款“換錨”，只會(huì )對存量房貸產(chǎn)生影響，不會(huì )對市場(chǎng)交易產(chǎn)生影響。

第三、央行降準

今年1月，央行降準0.5百分點(diǎn)釋放8000億資金，直接為商業(yè)銀行每年降低資金成本150億！雖然政策初衷是緩減小微企業(yè)、實(shí)體企業(yè)融資難、融資貴，但客觀(guān)上增強了商業(yè)銀行信貸資金實(shí)力，有利于引導LPR下行，也有利于刺激樓市成交。

從上面三方面政策效果看，第一個(gè)基本沒(méi)有影響；第二和第三個(gè)政策效果可以對沖了，樓市整體走勢應該是延續的、穩定的。

人口流入情況

據統計數據，截止2018年末，全市常住人口685萬(wàn)，城鎮常住人口499.02萬(wàn)，占比72.85%（城鎮化率）。

從增量看，相比2017年，常住人口新增6.7萬(wàn)，城鎮常住人口新增10.3萬(wàn)。

過(guò)去6年，全市常住人口新增31.7萬(wàn)，每年增幅在4-7萬(wàn)；過(guò)去4年，城鎮常住人口累計新增41.52萬(wàn)，年均增幅10萬(wàn)以上。

相比2017年各大城市相繼開(kāi)始“搶人”大戰，昆明在“搶人”方面明顯落后了。沒(méi)有專(zhuān)門(mén)政策和專(zhuān)門(mén)部門(mén)實(shí)施“搶人”戰略，全市城鎮常住人口增量有限，這個(gè)趨勢在2020年不會(huì )發(fā)生大變化，對房?jì)r(jià)走勢就不會(huì )有額外影響，房?jì)r(jià)走勢基本面依然是穩的。

土地供應情況

據云南樂(lè )居數據顯示，2017、2018昆明土地市場(chǎng)成交保持高位，2017年成交13864 .16畝，2018年成交12054.7畝。

另?yè)兄秆芯吭?019年1-11月統計數據，昆明土地成交規劃建筑面積3736萬(wàn)平米，同比增長(cháng)65%，位居全國第一；成交總價(jià)889億元，同比增長(cháng)61%，位居全國第10。

【圖表數據來(lái)源云南樂(lè )居】

從近3年全市土地成交情況看，昆明土地供應充足，不會(huì )出現“供地荒”！對穩定全市房?jì)r(jià)具有積極作用。

經(jīng)濟發(fā)展和居民收入

據2018年統計數據顯示：

1.昆明GDP為5206.9億元，同比增長(cháng)8.4%。

2.全市城鎮非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資75459元，城鎮私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資46629元。

3.全市城鎮常住居民人均可支配收入42988元，同比增長(cháng)8%。

從上面統計數據可看出，全市整體經(jīng)濟平穩健康發(fā)展，社會(huì )職工收入穩定，人均可支配收入在增長(cháng)。

2019年12月全市房產(chǎn)均價(jià)13253元/平米，全市城鎮常住居民人均可支配收入42988元，買(mǎi)80平米房子需要攢多少年的錢(qián)？

單身狗：80*13253/42988=24.7年。

小夫妻：24.7/2=12.4年。

4個(gè)錢(qián)包：24.7/4=6.2年。

相比其他一線(xiàn)城市、新一線(xiàn)城市動(dòng)不動(dòng)就要攢40-60年以上收入看，昆明城鎮居民可支配收入與房?jì)r(jià)水平在合理區間內。

結論

從調控政策、土地供應、人口流入、經(jīng)濟與居民收入看，昆明房?jì)r(jià)在2020年具有可持續性，大概率是“穩中小漲”行情；但基于歷史數據、昆明樓市反映“慢半拍”特點(diǎn)和全國房?jì)r(jià)趨勢判斷，2020年昆明房?jì)r(jià)還是存在小幅下跌概率！

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