中房智庫特約研究員 趙琳祎 中房智庫研究員 柴鐸 /文2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議表決通過(guò)關(guān)于修改《土地管理法》的決定，此次修訂內容主要集中在農村土地制度改革，在破除集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、打造城鄉統一建設用地市場(chǎng)方面做出突破。新《土地管理法》刪除了原《土地管理法》第43條“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地”的規定，明確農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在符合規劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人直接使用，且“通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押”。本次修訂正式開(kāi)啟城鄉統一建設用地市場(chǎng)建設序幕，在破除“存量發(fā)展”時(shí)期土地資源瓶頸的同時(shí)，也改變了城鄉土地要素流動(dòng)和土地利用分配格局。修訂后的《土地管理法》從制度上釋放了房地產(chǎn)發(fā)展的新活力，為文旅康養地產(chǎn)項目盤(pán)活存量土地掃平一大重要的制度壁壘。市場(chǎng)契機：文旅康養融合的市場(chǎng)黃金期伴隨著(zhù)人口老齡化的到來(lái)和居民消費升級，我國人民對大健康的消費需求不斷攀升，文旅、度假、健康、養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不斷擴大，相應帶動(dòng)特色地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(cháng)。2018年末，我國60周歲及以上人口達到24,949萬(wàn)人，占總人口的17.9%，已接近中度老齡化社會(huì )的標準20%，相比2017年增長(cháng)859萬(wàn)人，漲幅0.6%。其中，65周歲及以上人口16,658萬(wàn)人，占總人口的11.9%，相比2017年增長(cháng)827萬(wàn)，漲幅0.5%。據估計，我國將在2030年進(jìn)入重度老齡化社會(huì )，2050年達到深度老齡化。老齡化時(shí)代的快速來(lái)臨催生了大量養老服務(wù)需求；一方面，年輕勞動(dòng)力趨于短缺導致社會(huì )老年人照顧的能力缺口不斷拉大；另一方面，現有公共養老設施短缺，其數量和質(zhì)量均嚴重滯后于經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需求，商業(yè)化養老設施成為彌補短板的必然選擇。與此同時(shí)，隨著(zhù)我國大城市生態(tài)環(huán)境問(wèn)題凸顯以及上班族生活節奏加快、生活壓力加大，社會(huì )主要勞動(dòng)力群體、同時(shí)也是消費主力階層“亞健康”狀況普遍，加之閑暇時(shí)間有限，對高質(zhì)量生態(tài)康養、醫療康復、健康運動(dòng)、農業(yè)觀(guān)光和鄉村體驗的消費需求，特別是城市周邊區域的相應服務(wù)需求呈爆發(fā)式增長(cháng)態(tài)勢。中房智庫根據市場(chǎng)調查估算，目前我國GDP萬(wàn)億級的10個(gè)城市（包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、天津、武漢、蘇州、杭州）總人口突破1.7億，第三產(chǎn)業(yè)平均比重超60%，對文旅康養服務(wù)的需求人次不低于2億人次/年。2020年規劃的20大城市圈總人口達7億，有接近4億中等收入群體。按照2018年全國社會(huì )消費總額增速9%估算，考慮消費結構升級趨勢，2025年中國文旅、康養服務(wù)消費市場(chǎng)規模將達到10 萬(wàn)億~15萬(wàn)億元。巨大市場(chǎng)空間的開(kāi)啟與房地產(chǎn)行業(yè)轉型期相結合，為文旅康養地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)了快速增長(cháng)通道。立意鮮明、特色定位準確的，符合都市人群消費期待的，定制化、高端型文旅康養融合業(yè)態(tài)正成為時(shí)下趨勢尖端。據中房智庫不完全統計，截至2019年6月，全國上市房地產(chǎn)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的文旅康養概念地產(chǎn)項目超過(guò)1200個(gè)。政策契機：全面深入實(shí)施健康中國戰略十九大指出，我國社會(huì )主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。為應對老齡化挑戰、滿(mǎn)足我國人民不斷升級的健康休閑和醫養服務(wù)需求，近年中央和地方出臺了一系列政策，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引導社會(huì )投資進(jìn)入。特別是在醫養產(chǎn)業(yè)方面，按照“健康中國”戰略的指引，做出了 遞進(jìn)式政策安排。一系列政策體現出我國積極應對人口老齡化，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)醫養結合，鼓勵民間投資進(jìn)入養老、醫療等領(lǐng)域，從用地、養老設施建設、醫養結合、金融支持等多個(gè)方面提供配套扶持政策，為康養文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了日益完善的內外部環(huán)境。市場(chǎng)需求和政策支持的雙重利好下，大健康、養生旅游等眾多文旅康養產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念備受市場(chǎng)和資本關(guān)注。中房智庫認為，新時(shí)代文旅康養地產(chǎn)屬于“現代房地產(chǎn)業(yè)+”概念范疇，是建立在傳統健康產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)深度融合、關(guān)聯(lián)配置和產(chǎn)業(yè)鏈條重塑基礎上的，以現代文化旅游設計理念容納多種物業(yè)形態(tài)，通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的景觀(guān)重塑、空間格局梳理和資源要素整合作用打造載體；進(jìn)而以中國傳統的養生觀(guān)和現代醫學(xué)的融合為理念，以“休閑、度假、健康、養老、養生”為核心功能，實(shí)現為包括老年人、工作壓力人群等特定群體提供綜合化、定制型、針對性身心康養服務(wù)的高階房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。發(fā)展業(yè)態(tài)：五類(lèi)典型項目模式當前，國家發(fā)展的內外部環(huán)境和房地產(chǎn)的政策方向發(fā)生深刻變化，中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷發(fā)展模式的轉換期、行業(yè)規模和發(fā)展路徑的分化期、不確定因素增多的風(fēng)險期和新增長(cháng)風(fēng)口的機遇期?！八钠诏B加”下，轉型突圍成為房地產(chǎn)企業(yè)必然選擇；在一些對市場(chǎng)高度敏感的行業(yè)龍頭帶動(dòng)下，許多房企出現“去地產(chǎn)化”趨勢。除完全轉型大數據、人工智能等高科技領(lǐng)域外，多數房企將目標投向現代服務(wù)業(yè)，而文旅康養地產(chǎn)新業(yè)態(tài)就是主要關(guān)注點(diǎn)之一。目前，萬(wàn)達、恒大、融創(chuàng )、保利等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在具有稀缺性資源的地區布局，打造以生態(tài)資源、文化旅游、健康養老等為賣(mài)點(diǎn)的康養地產(chǎn)項目，探索具有自身特色和品牌效應的“康養+文旅+地產(chǎn)”模式。同時(shí)，也與生態(tài)保護、精準扶貧等概念相結合，提升企業(yè)社會(huì )形象。目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的康養地產(chǎn)項目模式可分為5類(lèi)其中，康療型養生養老項目最為典型。以中房智庫調研過(guò)的成都溫江國際醫學(xué)城項目為例，該醫學(xué)城總面積65平方公里，包含醫療服務(wù)區、康復養生區、商務(wù)配套園區三個(gè)區域，不僅為市民、老年人、社會(huì )群體等提供現代、周到的健康休閑服務(wù)，還可為西部中高收入階層和長(cháng)期居住的外籍人士提供高水平的醫療服務(wù)，融合尋醫養生、生態(tài)觀(guān)光、休閑旅游、國際交流等功能于一體。農家休閑養老以聯(lián)眾集團的城仙居項目為例，聯(lián)眾集團在全國環(huán)境優(yōu)美的鄉村布局，在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業(yè)，將鄉村旅游和鄉村公寓融合，為城市家庭提供專(zhuān)業(yè)的鄉村度假服務(wù)，滿(mǎn)足城市人回歸田園的精神渴望。發(fā)展載體：文旅康養+農村建設用地的必由之路文旅康養地產(chǎn)除了需要整合醫療養老資源、挖掘培育特色文化外，取得項目的土地使用權也是其業(yè)態(tài)發(fā)展中的一大核心關(guān)鍵。大中城市因受到國家規劃的調控土地供給不足，因此，利用農村土地資源，尤其是存量土地資源，發(fā)展文旅、度假、康養等鄉村綜合體，已成為文旅康養地產(chǎn)發(fā)展的破題之舉。一方面，鄉村地處城市邊界，是城市最大的自然生態(tài)空間。對于城市消費群體而言，鄉村具有良好的自然生態(tài)環(huán)境、較為豐富的文化旅游資源和便捷的交通區位條件，天然具備發(fā)展田園旅游、康樂(lè )休養等業(yè)態(tài)的優(yōu)勢。另一方面，我國空間規劃目前由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界、優(yōu)化空間結構的規劃，將劃定生態(tài)紅線(xiàn)、永久基本農田、城市邊界三條底線(xiàn)，嚴控新增建設用地規模。城市邊界擴張受限，鄉村作為城市最大的后 備土地資源來(lái)源，是承接都市有效需求的主要潛在用地。發(fā)展特色小鎮、田園綜合體等文旅康養項目需要大量的土地資源，而增量建設用地受限，因此利用閑置宅基地、低效建設用地等農村閑散土地資源發(fā)展康養、民俗、鄉村旅游等即成為存量發(fā)展下的必由之路。四大影響：打開(kāi)市場(chǎng)，創(chuàng )造機遇《土地管理法》的修訂對文旅康養地產(chǎn)發(fā)展的影響主要體現在以下四個(gè)方面。一是簡(jiǎn)化文旅康養地產(chǎn)項目土地獲取的環(huán)節，降低土地獲取成本。從土地獲取的角度看，根據現行《土地管理法》的規定，利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地開(kāi)發(fā)建設康養項目，必須將土地征收為國有建設用地再進(jìn)行土地獲取和開(kāi)發(fā)建設。而按照新《土地管理法》的規定，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地可以直接入市，土地流通環(huán)節進(jìn)一步減少，有利于文旅康養項目的開(kāi)發(fā)商以比之前更低的時(shí)間成本取得土地資源。另外，文旅康養項目落地可以解決當地就業(yè)、完善當地基礎建設，開(kāi)發(fā)商可以協(xié)商以較低的土地成本獲得項目用地。二是增強企業(yè)投資文旅康養地產(chǎn)信心，產(chǎn)業(yè)規模將進(jìn)一步擴大。目前，縣城、鄉村、小鎮等農村地區是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展文旅康養項目的優(yōu)先選址地，土地獲取制度的壁壘消除后，為文旅康養地產(chǎn)取得建設用地的使用權提供了法律依據，增強了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等投資主體對農村土地市場(chǎng)的信心，刺激了開(kāi)發(fā)商投資布局文旅康養產(chǎn)業(yè)的意愿。尤其是在鄉村振興戰略背景下，度假型民宿、休閑農業(yè)、田園養生等兼容生產(chǎn)生活生態(tài)、融通工農城鄉的新業(yè)態(tài)將獲得更多的機會(huì )。三是增加土地獲取的渠道，保障文旅康養產(chǎn)業(yè)用地。農民集體所有的土地具備成本較低、自然和生態(tài)環(huán)境較好的優(yōu)點(diǎn)，非常適宜做康養、旅居項目。本次《土地管理法》修訂增加了農村建設用地的供給，符合文旅康養地產(chǎn)的用地需求。不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始探索利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)行康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。例如，京漢實(shí)業(yè)通過(guò)競拍方式摘得成都郫都區集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，分別以1773.3萬(wàn)元、1490.2萬(wàn)元摘得兩地塊，擬按照享老村進(jìn)行規劃建設，發(fā)展健康養老產(chǎn)業(yè)。又如廣西北流市本草小鎮項目，該項目位于北流市會(huì )仙河公園以西，是一個(gè)集旅游、養生、商住等于一體的綜合項目，南藥科普園是本草小鎮的配套項目之一，項目區內的甘村、九代村等通過(guò)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，保障了部分本草小鎮項目的用地。四是為企業(yè)進(jìn)入農村市場(chǎng)打開(kāi)了口子，有助于鄉村文旅康養產(chǎn)業(yè)升級和新業(yè)態(tài)進(jìn)駐。農村集體建設用地雖然嚴禁進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)（關(guān)系到存量小產(chǎn)權房處置、農用地保護等問(wèn)題），但入市后可以作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)用地，有利于提升城鄉土地資源綜合利用效益、提高農民財產(chǎn)性收入，也能夠助推鄉村產(chǎn)業(yè)升級和新業(yè)態(tài)進(jìn)駐，促進(jìn)康養等相關(guān)業(yè)態(tài)成長(cháng)。以成都市郫都區為例，作為全國33個(gè)農村土地制度改革試點(diǎn)之一，該區已完成農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市350余畝，帶動(dòng)發(fā)展養生養老中心、創(chuàng )意農業(yè)基地、農耕體驗園160多家，相關(guān)村集體及個(gè)人獲得了超過(guò)1.7億元的土地收入。宅基地制度的改革探索亦可與文旅地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)相配合，允許進(jìn)城落戶(hù)農民宅基地自愿有償退出，可釋放一定量的建設用地作為鄉村旅游康養項目的載體，既有利于增加農民的財產(chǎn)性收入，也有利于文旅康養地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，田園綜合體“農業(yè)+文創(chuàng )+新農村”的綜合發(fā)展模式將會(huì )有大突破。未來(lái)，隨著(zhù)我國新《土地管理法》的落地實(shí)施以及深入發(fā)展，在控制農村建設用地總量、不占用永久基本農田前提下，農村存量建設用地活 力將會(huì )被充分激發(fā)，支持鄉村休閑旅游養老等產(chǎn)業(yè)和農村三產(chǎn)融合發(fā)展，未來(lái)的康養地產(chǎn)將向著(zhù)更加成熟、多元的方向邁進(jìn)。

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