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國家支持農村集體建設用地可以直接做康養項目!你準備怎么參與?

很高興能回答你的問(wèn)題。

首先在我國的土地性質(zhì)為國有土地和農民集體所有土地兩大類(lèi),上一篇與大家分享了除了農民集體用地外的其他土地在康養項目投資開(kāi)發(fā)中的影響,本篇編者將聚焦介紹農民集體所有土地在康養項目投資開(kāi)發(fā)中的應用分析。

十三屆全國人大常委會(huì )第七次會(huì )議經(jīng)表決通過(guò)了關(guān)于修改農村土地承包法的決定,農村土地實(shí)行“三權分置”的制度得以法制化,使得農村集體用地有了入市流轉的可能性!

“三權分置”是指所有權(歸集體)、承包權(歸農民)、經(jīng)營(yíng)權(歸實(shí)際經(jīng)營(yíng)者)利用農民集體所有土地做康養項目,需要的就是三權中的“經(jīng)營(yíng)權”。

國家政策

到2022年,建設國家森林康養基地300處;到2035年,建設國家森林康養基地1200處。利用好現有法律和政策規定,對集中連片開(kāi)展生態(tài)修復達到一定規模的經(jīng)營(yíng)主體,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下,利用一定比例治理面積從事康養產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。在不破壞森林植被的前提下,可依據《國家級公益林管理辦法》利用二級國家級公益林地開(kāi)展森林康養活動(dòng);合理利用農村未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂發(fā)展養老產(chǎn)業(yè)。

——《國家林業(yè)和草原局 民政部 國家衛生健康委員會(huì ) 國家中醫藥管理局關(guān)于促進(jìn)森林康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》

鼓勵村集體建設用地優(yōu)先用于發(fā)展養老服務(wù)。進(jìn)一步盤(pán)活森林、草原、濕地等自然資源,允許集體經(jīng)濟組織靈活利用現有生產(chǎn)服務(wù)設施用地開(kāi)展相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。鼓勵各類(lèi)社會(huì )主體參與生態(tài)保護修復,對集中連片開(kāi)展生態(tài)修復達到一定規模的經(jīng)營(yíng)主體,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下,利用1-3%治理面積從事旅游、康養、體育、設施農業(yè)等產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。

——《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》

農村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有的土地為本集體經(jīng)濟組織內部成員興辦非營(yíng)利性養老服務(wù)設施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有土地。

——2014年4月17日國土資源部辦公廳印發(fā)的《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》(2019.4過(guò)期)

政策解讀

試行確有趨勢,實(shí)施仍需時(shí)日

綜合分析當前施行的各項支持政策,總體上很多政策還處于試點(diǎn)試行階段,距離全國范圍實(shí)施還需要一段時(shí)間,具體施行的政策細節還存在一定的變化可能性。

開(kāi)發(fā)主體有條件

1、“開(kāi)展生態(tài)修復達到一定規模的經(jīng)營(yíng)主體,在一定條件下,才可利用1-3%治理面積從事旅游、康養等產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)?!币簿褪钦f(shuō),并非所有經(jīng)營(yíng)主體都可以參與開(kāi)發(fā)。

2、“民間資本舉辦的非營(yíng)利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有土地”是民間資本可以自己利用農民集體所有土地開(kāi)辦養老機構,還是民間資本要參與集體經(jīng)濟組織呢?以什么形式參與呢?尚未明確。

《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》已過(guò)期

1、《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》自2014年4月17日印發(fā),有效期五年,截止編者發(fā)稿時(shí),已過(guò)期,新的關(guān)于養老服務(wù)設施用地文件未公布,存在空檔期的同時(shí),也存在著(zhù)頒布更有利于養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展、更具有落地性的可能。

農民集體所有用地使用有風(fēng)險

1、民間資本若與村集體聯(lián)合開(kāi)辦養老機構,一方面項目規模受限,床位數由當地民政局和規劃部門(mén)確定,輻射范圍最多涵蓋本村集體? ??周邊區域,另一方面,養老機構需為非營(yíng)利性養老機構,則資本回收方式成問(wèn)題。

2、土地無(wú)法流轉至民營(yíng)資本名下,作為地上物的實(shí)際投資主體,并不能完全獲得地上物的所有權,運營(yíng)管理會(huì )受集體經(jīng)濟組織影響。

3、若以租賃形式獲得集體建設用地做康養,一方面受限于租賃期,期滿(mǎn)后續租問(wèn)題不利于穩定經(jīng)營(yíng),另一方面租賃形式一般需要與村集體協(xié)調,容易因地價(jià)上漲產(chǎn)生糾紛。

用地決策

用地成本地不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)選擇

農民集體所有土地,成本較低,康養項目落地可以解決當地就業(yè)、完善當地基礎建設、解決當地養老問(wèn)題,可以協(xié)商較低的土地成本,且自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境較好,非常適宜做康養、旅居項目。

用地政策趨好

國家鼓勵農民集體所有土地經(jīng)營(yíng)權入市,相關(guān)政策支持必然會(huì )更加完善,農村土地市場(chǎng)也會(huì )越來(lái)越規范,一些疑難問(wèn)題必將得以解決。

土地流轉試點(diǎn)契機

土地流轉開(kāi)始地方試點(diǎn),民間資本完全可以通過(guò)租賃或合作方式把集體建設用地規劃起來(lái),進(jìn)行建設,等到集體土地流轉施行,可以協(xié)議方式獲得土地經(jīng)營(yíng)權,抓住市場(chǎng)先機。

希望我的回答對你有所幫助。

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