導讀：合肥奧體中心附近景點(diǎn) - 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些 1. 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些 2. 合肥奧體中心要門(mén)票嗎 3. 合肥奧體中心在什么地方 4. 合肥新站奧體公園在什么位置 5. 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些地方 6. 合肥奧體中心在哪里? 7. 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些好玩的 8. 合肥奧體中心附近有什么好玩的 9. 合肥奧體中心和體育中心是一個(gè)地方嗎

1. 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些

宋都西湖花苑。

在奧體中心的西門(mén)。走路大概5分鐘到奧體中心西門(mén)。最近的是淺水灣。1分鐘到奧體中心南門(mén)。我家就在淺水灣。小區正門(mén)斜對著(zhù)奧體中心南門(mén)。。

2. 合肥奧體中心要門(mén)票嗎

奧體游泳館也就英東游泳館

英東游泳館 周一至周五：11:00-23:00、周六周日(節假日)：10:00-23:00

標準池25m*50m，深3米

練習池50m*12.5m，深1.5米

熱身池12m*9m，深1.2米 大人30元、兒童20元

有30次不限時(shí)的票。好象是400塊左右，記不清了

不過(guò)夏天不一定有這樣的票

平時(shí)是大人30，小孩20元的

3. 合肥奧體中心在什么地方

合肥體育中心就是奧體中心嗎？安徽合肥體育中心位于合肥市政務(wù)文化新區南部，北臨習友路，南臨環(huán)區南路，西臨懷寧路，東臨潛山路，就是我們所說(shuō)的奧體中心！

4. 合肥新站奧體公園在什么位置

其實(shí)這篇文章我從去年就開(kāi)始醞釀，但一直缺乏數據支撐，在對2017-2018年合肥房?jì)r(jià)進(jìn)行分析之后，這種思路逐漸清晰。我之前分析過(guò)合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)，在此基礎上，我再次提出合肥房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊概念。

如何準確描述合肥房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的概念，并不是特別容易。你可以這樣認為，同一個(gè)小區或同一套房子，如果放在不同的板塊，在一段時(shí)間內，升值空間會(huì )有所不同。超過(guò)全市均值的板塊我們可稱(chēng)之為優(yōu)質(zhì)板塊，低于均值的可稱(chēng)之為劣質(zhì)板塊。

為什么會(huì )產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊，歸根結底還是由于區域發(fā)展不均衡，資源投入不對等造成的。一個(gè)板塊，導入的優(yōu)質(zhì)資源越多或者預期越強烈，其升值潛力就越大；一個(gè)板塊，投入的資源越少或者嫌惡設施越多，其升值潛力就越差。

影響板塊價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資源和嫌惡設施

我認為對板塊有顯著(zhù)升值作用的優(yōu)質(zhì)資源有:

1、真學(xué)區。毫無(wú)疑問(wèn)，真學(xué)區尤其是雙頂級學(xué)區，是影響板塊價(jià)值的最重要因素，沒(méi)有之一。合肥的真學(xué)區主要有7個(gè)，具體可參考我的文章《合肥的真假學(xué)區房——2018年合肥初中學(xué)區最新排名》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復“學(xué)區”查看）。

2、平均房齡。房齡對板塊本身沒(méi)有直接的促進(jìn)意義，但如果你的鄰居房子看起來(lái)都賞心悅目，對你來(lái)講是不是也更有面子？板塊內小區如果都是嶄新的面孔，彼此之間也互為資源，互相添彩。

3、路網(wǎng)建設。一個(gè)地方規劃得好與不好，有沒(méi)有發(fā)展潛力，首先要看路網(wǎng)建設如何。道路寬闊，平坦干凈，整齊劃一，基礎設施搭建良好，后期城市建設一般都不會(huì )太差。

4、公共資源。學(xué)校，醫院，商業(yè)中心，公園，地標建筑，圖書(shū)館，博物館，體育館，游樂(lè )設施等，這些資源都能提高你房產(chǎn)的使用價(jià)值，進(jìn)而使房產(chǎn)保值升值。

5、環(huán)境資源。包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。自然環(huán)境主要指山川、河流、湖泊、森林等自然景觀(guān)。人文環(huán)境主要指一個(gè)友善、和諧、愉悅的居住氛圍，所謂千金買(mǎi)鄰，平均人口素質(zhì)要高。

6、地鐵。由于大部分優(yōu)質(zhì)資源都分布在中心城區，地鐵縮短了郊區抵達中心城區的時(shí)間，提高了郊區對優(yōu)質(zhì)資源的使用效率，所以地鐵對郊區板塊的增值作用不可小視，但合肥地鐵對成熟市區的房產(chǎn)增值遠沒(méi)有遠郊的新區大。

對板塊有顯著(zhù)負面影響的嫌惡設施有：

1、飛機場(chǎng)。飛機的起飛和降落能對周邊居住區造成較大的噪音影響，同時(shí)飛行安全事故也造成潛在的安全隱患，比如位于合肥新橋機場(chǎng)附近的空港新城。一般安全距離在1000米。

2、加油加氣站。早晚加油的車(chē)流量比較大，對周邊居住造成噪音影響，油氣對空氣也產(chǎn)生一定的污染，同時(shí)加油站存在易燃隱患，可能會(huì )波及附近的民房。一般安全距離在50米。

3、高壓電站。高壓電線(xiàn)產(chǎn)生的電磁輻射對人體健康有一定的影響，即使在國家規定的安全距離范圍內，大部分人還很難過(guò)得了心理上的那道關(guān)。一般安全距離在15米。

4、垃圾處理廠(chǎng)。垃圾焚燒時(shí)會(huì )產(chǎn)生大量廢氣，對周邊的空氣造成較大污染，同時(shí)也容易產(chǎn)生重金屬漂浮物和致癌物質(zhì)。一般安全距離在500米。

5、工廠(chǎng)。一般來(lái)講，工廠(chǎng)機器運轉會(huì )產(chǎn)生較大的噪音，對周邊居民產(chǎn)生噪音污染。一些化工企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，也可能會(huì )產(chǎn)生大量的廢水和廢氣，影響周邊的水質(zhì)和空氣質(zhì)量。前段時(shí)間鹽城響水化工廠(chǎng)爆炸就是典型案例。一般安全距離在180米。

6、墓地（殯儀館）。一般人都比較忌諱墓地（殯儀館），認為這些是不祥之物，雖然對人沒(méi)有直接的危害，但會(huì )形成沉重的心理負擔。再一個(gè)，火葬場(chǎng)焚燒產(chǎn)生的顆粒物會(huì )對周邊空氣造成污染，比如合肥西一環(huán)的殯儀館。

7、高架橋和高速路。日日夜夜川流不息的車(chē)輛，對附近居住區會(huì )產(chǎn)生較大的噪音影響，尤其是高層建筑，由于沒(méi)有遮擋，高樓層受到的干擾會(huì )更大。

8、客貨運物流集散中心。比如火車(chē)站，汽車(chē)站，貨運站，物流基地等?？瓦\站嘈雜無(wú)序的人流嚴重影響居住氛圍，大貨車(chē)物流活動(dòng)產(chǎn)生的揚塵和噪音對環(huán)境造成污染，新站區的老火車(chē)站附近就是最好的例子。

合肥房產(chǎn)板塊的等級劃分

如何衡量一個(gè)房產(chǎn)板塊的優(yōu)劣程度，我這里參考的是板塊價(jià)值和板塊潛力。板塊價(jià)值的衡量標準很簡(jiǎn)單，就是整個(gè)板塊二手房的成交均價(jià)，反映的是資源投入質(zhì)量及數量；板塊潛力的衡量標準是，市場(chǎng)平穩時(shí)期，各板塊房?jì)r(jià)的同比漲幅，反映的是資源投入預期及板塊成長(cháng)性。

一般來(lái)講，板塊價(jià)值和板塊潛力并無(wú)直接關(guān)系。板塊價(jià)值高的地方，資源稀缺且集中，流動(dòng)性會(huì )比較強，但投資潛力未必最大；板塊潛力大的地方，資源投入預期大，投資收益相對更大，但在預期未完全兌現前，收益和流動(dòng)性可能會(huì )大打折扣。

我將合肥市區及靠近市區的部分郊縣區域分為26個(gè)板塊（包河工業(yè)園板塊數據不足，暫缺），具體劃分見(jiàn)下圖：

合肥鏈家2017-2018年共成交8695套二手房，通過(guò)對這些數據進(jìn)行分析，初步得出各板塊的成交均價(jià)及同比漲幅。參考我之前文章《合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的等級評價(jià)》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復“房產(chǎn)”查看）規則，綜合均價(jià)及漲幅，我將合肥房產(chǎn)板塊等級分為5檔。

1檔代表合肥最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)板塊，5檔則是最劣質(zhì)的板塊，3檔相當于大盤(pán)平均值。舉個(gè)例子，優(yōu)質(zhì)板塊：1+檔好于1檔，1檔好于1-檔，1-檔好于2+檔；劣質(zhì)板塊：4+檔好于4檔，4檔好于4-檔，4-檔好于5+檔，以此類(lèi)推。

以下表格是合肥各板塊的分檔情況：

1檔板塊：主要是政務(wù)區的天鵝湖南板塊，天鵝湖北板塊和翡翠路西板塊，廬陽(yáng)區的環(huán)城河內板塊和四里河板塊，以及濱湖區的省府板塊。

2檔板塊：主要是政務(wù)區的潛山路東板塊，濱湖區的核心區，46中學(xué)區和金融西板塊，包河區的二環(huán)路外和48中學(xué)區板塊，經(jīng)開(kāi)區的繁華大道南和繁華大道北板塊，蜀山區的長(cháng)潛黃，二環(huán)路西和黃潛望板塊。

3檔板塊：主要是濱湖的啟動(dòng)區板塊，經(jīng)開(kāi)區的工業(yè)區板塊，長(cháng)豐縣的北城板塊，包河區的二環(huán)路內板塊，以及蜀山區的長(cháng)江路北板塊。

4檔板塊：主要是廬陽(yáng)區的廬陽(yáng)區板塊和瑤海區的長(cháng)江路南板? ??。

5檔板塊：主要是瑤海區的長(cháng)江路北板塊。

請大家注意，板塊分檔并非一成不變，隨著(zhù)時(shí)間推移，板塊等級也會(huì )變化調整。一些板塊資源投入越來(lái)越優(yōu)質(zhì)集中，造成房?jì)r(jià)突飛猛進(jìn)，板塊等級會(huì )隨之提升；一些板塊房產(chǎn)逐漸老化或區域內資源流失嚴重，造成房?jì)r(jià)大幅下跌，板塊等級會(huì )隨之下降。

合肥各區板塊分析

我統計匯總了2018年合肥各區成交量相對較大的小區房?jì)r(jià)同比漲幅，并將這些數據標注在各個(gè)板塊地圖上，使大家更為直觀(guān)的理解每個(gè)板塊的優(yōu)質(zhì)程度。紅色數字代表的是上漲小區，綠色數字代表的是下跌小區。

政務(wù)區：

政務(wù)區集各種優(yōu)質(zhì)資源于一身，比如50中新校，奧體小學(xué)，西園小學(xué)，合肥八中，天鵝湖景區，安徽之門(mén)等地標建筑，奧體中心，博物館，圖書(shū)館，省立醫院南區，市政中心，萬(wàn)象城，銀泰城，萬(wàn)達廣場(chǎng)等。政務(wù)區毫無(wú)疑問(wèn)是合肥市優(yōu)質(zhì)資源最為集中的板塊，沒(méi)有之一。

我們可以看到，天鵝湖南和天鵝湖北成交均價(jià)都超過(guò)了2.3w，是全合肥市房?jì)r(jià)最高的兩個(gè)板塊，因此我將它們并列為1+檔。由于樣本較少，誤差較大，這兩個(gè)板塊的實(shí)際漲幅要高于表中數據。天鵝湖南有奧體小學(xué)，天鵝湖北有西園小學(xué)南區，雙學(xué)區是這兩個(gè)板塊價(jià)格較高的原因之一。

翡翠路西板塊成交均價(jià)為2.1w+，排在全市房?jì)r(jià)的第二梯隊，其位置和小學(xué)學(xué)區上略遜色于以上兩個(gè)板塊，因此我將它列為1檔。三個(gè)板塊都屬于50中新校的真學(xué)區，幾乎看不到有房?jì)r(jià)下跌的小區。

潛山路東板塊成交均價(jià)為1.9w+，排在全市房?jì)r(jià)的第三梯隊頭部，目前是50中南校的學(xué)區，非真學(xué)區，再加上板塊內有不少同比下跌的小區，我將其列為2+檔。

政務(wù)區目前是合肥市房?jì)r(jià)天花板區域，因為整體已經(jīng)發(fā)展成熟，再往上突破可能需要學(xué)區產(chǎn)生更高一層的質(zhì)變，這當然是很難的。所以政務(wù)區目前可能并非合肥最佳的投資區域，但卻是資產(chǎn)最安全、流動(dòng)性最好的優(yōu)質(zhì)板塊。

濱湖區：

濱湖區目前是合肥市資源投入最大的一個(gè)新區，區域內優(yōu)質(zhì)資源有：46中，師范附小，合肥一中，合肥濱湖醫院，塘西河公園，方興湖公園，地鐵1號線(xiàn)和5號線(xiàn)，金融后臺基地，超高層地標建筑，十大場(chǎng)館，省級行政中心，銀泰城，融創(chuàng )茂，萬(wàn)達城，巢湖風(fēng)景區等。

濱湖從啟動(dòng)區板塊開(kāi)始建設，隨后依次是46中學(xué)區、金融后臺西、核心區和省府板塊，因此我們可以看到這幾個(gè)板塊的平均房齡也是這個(gè)順序，同比漲幅也是按照這個(gè)順序依次升高。

省府板塊的房?jì)r(jià)為1.9w+，排在全市第三梯隊頭部，同比漲幅達到7.35%，是全市房?jì)r(jià)上漲最快的板塊之一。近兩個(gè)月濱湖土拍熱度高漲，再次證明了省府板塊的價(jià)值和潛力，我將其列為1-檔。

核心區板塊成交均價(jià)為1.78w，基本排在第三梯隊，同比漲幅也不算低。其實(shí)之前由于限價(jià)房的存在，核心區一直被壓制著(zhù)，隨著(zhù)限價(jià)盤(pán)去化完畢，近幾個(gè)月來(lái)房?jì)r(jià)漲幅很大，目前已經(jīng)在1.9w站穩腳跟，正向2w+進(jìn)軍。從其定位和潛力上來(lái)看，我將核心區列為2+檔。

金融后臺西板塊成交均價(jià)為1.84w，排在第三梯隊，同比漲幅一般?？紤]其房齡及位置不如核心區，學(xué)區也不是很突出，我將它列為2檔。

46中學(xué)區板塊成交均價(jià)為1.97w，排在第三梯隊頭部，同比漲幅一般?？紤]到46中學(xué)區非真學(xué)區，房齡也沒(méi)有優(yōu)勢，我將其列為2檔。其實(shí)“46中+師范附小”板塊，無(wú)論價(jià)格還是漲幅，都是濱湖較高水平，我認為可以列為2+檔。

啟動(dòng)區板塊成交均價(jià)為1.66w，排在第四梯隊，同比漲幅不大?？紤]到啟動(dòng)區板塊的房齡相對偏老，也? ??有特別突出的優(yōu)勢資源，我將其列為3+檔。

濱湖受到全市乃至全省投資者的青睞，是目前合肥房產(chǎn)投資最熱門(mén)的區域。從這兩天土拍來(lái)看，省府板塊受到極大關(guān)注，由于還有很多空地尚未開(kāi)發(fā)，想象空間很大，我認為是目前濱湖潛力最大的區域。

經(jīng)開(kāi)區和肥西縣：

這里的肥西縣指的是靠近經(jīng)開(kāi)區的肥西縣域，兩個(gè)區域內優(yōu)質(zhì)資源有：168玫瑰園學(xué)校，安醫大二附院，翡翠湖，南艷湖，地鐵3號線(xiàn)，中環(huán)城，港澳廣場(chǎng)等。嫌惡設施有：工業(yè)區板塊和柏堰工業(yè)園的工廠(chǎng)。

繁華大道南板塊成交均價(jià)為1.64w，排在第四梯隊，漲幅在全市也是遙遙領(lǐng)先，我將其列為2+檔。168玫瑰園學(xué)校西區學(xué)區為真學(xué)區，其均價(jià)及漲幅，已遠遠超出板塊均值，我認為可列為1-檔。

繁華大道北板塊成交均價(jià)為1.55w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。工業(yè)區板塊成交均價(jià)為1.48w，排在第四梯隊尾部，漲幅不高，再加上有工廠(chǎng)嫌惡設施，我將其列為3+檔。

經(jīng)開(kāi)區和肥西縣的房產(chǎn)分化比較大，區域內學(xué)區房和房齡不超過(guò)5年的次新房漲幅較大，房齡超過(guò)10年的老破大，跌幅較大。168玫瑰園學(xué)校的學(xué)區房，地鐵3號線(xiàn)沿線(xiàn)的次新房及繁華大道西板塊的新房潛力較大。

蜀山高新區：

蜀山區的優(yōu)質(zhì)資源有：50中東、西校，安居苑小學(xué)，安醫大第一附屬醫院，董鋪湖，三里庵商圈，黃潛望商圈等。高新區的優(yōu)質(zhì)資源有：安醫一附院高新分院，大蜀山國家森林公園，蜀西湖，柏堰湖，地鐵2號線(xiàn)和4號線(xiàn)，合肥創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園，銀泰城，奧特萊斯等。

黃潛望板塊成交均價(jià)為1.74w，排在第三梯隊尾部，漲幅不高，我將其列為2-檔。其實(shí)黃潛望已經(jīng)開(kāi)始表現出分化，主要是次新房和老破房之間的分化，住宅和公寓之間的分化。

長(cháng)潛黃板塊成交均價(jià)為1.85w，排在第三梯隊，漲幅較大，我將其列為2檔。其實(shí)板塊這樣劃分有點(diǎn)不太科學(xué)，50中東西校兩個(gè)真學(xué)區，均價(jià)最高，漲幅最大，可以列為1-檔。

長(cháng)江路北板塊成交均價(jià)為1.47w，排在第四梯隊尾部，同比小幅下跌，我將其列為3-檔。板塊內有以下嫌惡設施：合肥殯儀館，污水處理廠(chǎng)及建設中的合肥高鐵西站。

二環(huán)路西板塊成交均價(jià)為1.6w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。二環(huán)路西范圍實(shí)在太大，大蜀山以東跟大蜀山以西情況完全不同，蜀山東板塊下跌小區較多，可列為2-檔，蜀山西漲幅較大，可列為2+檔。

蜀山區房?jì)r(jià)漲幅最大的區域位于50中東西校學(xué)區板塊，以及大蜀山以西板塊。其余區域漲跌參半，基本上是老房子和公寓下跌，房齡年輕的次新房上漲。

廬陽(yáng)區和北城：

廬陽(yáng)區的優(yōu)質(zhì)資源有：45中，42中，南門(mén)小學(xué)，六安路小學(xué)，合肥六中（即將搬離），省立醫院，省婦幼保健院，逍遙津公園，杏花公園，廬州公園，步行街等。

環(huán)城河內板塊成交均價(jià)為2.09w，排在第二梯隊，漲幅較大，我將其列為1檔。其實(shí)“45中+南門(mén)小學(xué)”學(xué)區板塊不但均價(jià)高，漲幅也大，可列為1+檔。42中學(xué)區板塊表現相對差點(diǎn)，大概為1-檔。

廬陽(yáng)區板塊成交均價(jià)為1.55w，排在第四梯隊，同比跌幅甚至超過(guò)了蜀山區長(cháng)江路北板塊，我將其列為4檔。四里河板塊主要是萬(wàn)科森林公園，成交均價(jià)為2.15w，排在第二梯隊，漲幅可觀(guān)，我將其列為1檔。

北城板塊主要是指長(cháng)豐縣的北城世紀城及環(huán)城高速以北區域，成交均價(jià)為1.1w，排在第五梯隊，漲幅一般，我將其列為3+檔。北城走出了一個(gè)相對獨立的行情，這也是這兩天雙墩地塊被熱拍的重要原因，但目前區域新房?jì)r(jià)格仍存在一定的透支。

廬陽(yáng)區和北城的? ??惡設施是廬陽(yáng)工業(yè)園和雙鳳工業(yè)園的污染工廠(chǎng)，比如位于二環(huán)路北的熱電廠(chǎng)。廬陽(yáng)區漲幅較大的是45中和42中的學(xué)區房，以及品牌房和次新房。目前看來(lái)，有較大潛力的區域是四里河板塊和北城。

包河區：

包河區的優(yōu)質(zhì)資源有：48中，屯溪路小學(xué)，包公園，萬(wàn)達廣場(chǎng)等。嫌惡設施有：汽車(chē)客運南站，高鐵南站，安徽五金商貿城，五里廟裝飾世界，包河工業(yè)園區工廠(chǎng)等。

48中學(xué)區板塊成交均價(jià)為1.63w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2-檔。盡管48中是一個(gè)真學(xué)區，但并未體現出一個(gè)真學(xué)區應有的溢價(jià)，在合肥7所真學(xué)區里是最弱勢的一個(gè)，甚至不如46中。

二環(huán)路內板塊成交均價(jià)為1.53w，排在第四梯隊，同比漲幅很小，我將其列為3檔。其實(shí)板塊內普遍出現下跌，主要是去年公寓成交占比大，拉低了對比基數，導致今年均價(jià)出現上漲的結果。馬鞍山路東表現尤為弱勢，我認為可列為3-檔或者4檔。

二環(huán)路外板塊成交均價(jià)為1.76w，排在第三梯隊，是市區房?jì)r(jià)上漲最快的板塊之一，我將其列為2+檔。高鐵板塊是最受矚目的一個(gè)區域，屬于包河區的當紅小生。

包河區下跌最多的是二環(huán)路內，主要是房齡相對較老的小區和公寓，二環(huán)路外幾乎全線(xiàn)飄紅，大都是房齡不超過(guò)5年的次新房。

瑤海新站區

瑤海新站區的優(yōu)質(zhì)資源有：38中，和平小學(xué)，瑤海公園，生態(tài)公園，陶沖湖，少荃湖，地鐵1、2、3、4號線(xiàn)，瑤海萬(wàn)達廣場(chǎng)等。嫌惡設施有：合肥火車(chē)站，合肥汽車(chē)站，合肥汽車(chē)客運總站，合肥北站，新站區的物流企業(yè)，高能耗高污染工廠(chǎng)等。

長(cháng)江路南板塊成交均價(jià)為1.5w，排在第四梯隊，同比跌幅遠遠超過(guò)了蜀山區長(cháng)江路北板塊和廬陽(yáng)區板塊，我將其列為4-檔。因為2017年成交基數較少，2018年板塊低價(jià)房源成交占比增多，誤差較大，實(shí)際跌幅應該沒(méi)有這么大。

長(cháng)江路北板塊成交均價(jià)為1.2w，排在第五梯隊，同比跌幅較大，我將其列為5檔，是整個(gè)合肥市區最為弱勢的板塊?，幒^的所有嫌惡設施基本都集中在長(cháng)江路北，這是板塊劣質(zhì)的最主要原因。

瑤海新站區大環(huán)境非常糟糕，城市基礎設施建設也相對落后，板塊非常弱勢，絕大部分小區房?jì)r(jià)都在下跌。目前上漲小區主要集中在38中的學(xué)區房，房齡不超過(guò)5年的次新房和品牌小區。

合肥房產(chǎn)板塊的演化規律及發(fā)展趨勢

房產(chǎn)板塊出現分化是人們購房喜好或購房慣性的外在體現，其實(shí)是群體行為形成的一種客觀(guān)結果。由于合肥嚴格的限購政策，外部需求被抑制，需求限制在合肥市有購房資格的這個(gè)相對狹小的內部群體里。

市區內的購房需求更多是出于改善置換或者投資保值，那么會(huì )出現優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被追捧，而劣質(zhì)房產(chǎn)沒(méi)人要的局面。在全市房?jì)r(jià)基本穩定的前提下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被蜂擁?yè)屬徤?，必然伴隨劣質(zhì)房產(chǎn)被集中拋售貶值（《合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)》原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復“房產(chǎn)”查看）。

2018年合肥鏈家全市共成交5629套二手房，均價(jià)16386元/平米，較2017年16395元/平米下跌-9元/平米，基本保持穩定。這就必然造成合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)出現分化，優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊出現分化。

我在文章《合肥未來(lái)哪些區域的房產(chǎn)更值得投資？》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復“投資”查看）里分析了合肥城區的發(fā)展史，這為我們總結房產(chǎn)板塊的演化規律提供了客觀(guān)依據。

2000年之前，合肥城區基本控制在二環(huán)內，這個(gè)階段發(fā)展的特點(diǎn)主要是從環(huán)城河內老城區向外輻射攤大餅。2000年以后，合肥相繼加快建設經(jīng)開(kāi)區、高新區、? ?務(wù)區和濱湖區，這個(gè)階段發(fā)展的特點(diǎn)主要是另辟新區、多點(diǎn)開(kāi)花和多中心化。

我們看到這四個(gè)新區基本都集中在合肥的西部和南部，在建設新區過(guò)程中，老城區大量?jì)?yōu)質(zhì)資源被分流。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，合肥西南形成政務(wù)區和濱湖區兩個(gè)新的市中心，還有經(jīng)開(kāi)區和高新區兩個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)基地。

合肥是一個(gè)非常年輕的城市，據初步統計，合肥購房群體中，40歲以下人群占比達到85%以上。人們買(mǎi)房大都喜新厭舊，尤其是年輕人，因此我們可以看到，絕大部分購房者更傾向購買(mǎi)新房，尤其是合肥的新區新房。

所以，房齡是構成板塊價(jià)值最重要的因素之一。老城區一方面優(yōu)質(zhì)資源被掏空，另一方面房齡進(jìn)一步老化，板塊逐漸呈現空心化和劣質(zhì)化。與之相反，新區不斷導入優(yōu)質(zhì)資源和年輕人口，一直不斷在建造新房，板塊呈現欣欣向榮和優(yōu)質(zhì)化。

將2018年合肥所有規模成交以上小區房?jì)r(jià)漲跌情況整合在一張圖上，紅色圓點(diǎn)代表房?jì)r(jià)同比上漲的小區，綠色圓點(diǎn)代表房?jì)r(jià)同比下跌的小區，我們就能看到合肥優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的大致分布圖。

以二環(huán)路為界，很明顯，這張圖呈現的就是合肥二環(huán)路內老城區的完全塌陷，與之相對應的是西南區域新城區的強勢崛起。合肥房產(chǎn)板塊的發(fā)展就像一棵參天大樹(shù)，最有活力、發(fā)展最快的永遠是頂端枝頭的嫩芽，而它后邊的樹(shù)干可能早已空心枯裂。

合肥未來(lái)哪些板塊的投資潛力較大？

影響房產(chǎn)保值升值最重要的因素是學(xué)區。因此我們看到合肥的7所真學(xué)區，除了48中以外，基本都是本區域內房?jì)r(jià)最高的板塊。從一個(gè)房產(chǎn)大周期來(lái)看，學(xué)區房未必是升值空間最大的標的，但價(jià)格堅挺、收益穩定、流動(dòng)性強，卻是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

除了學(xué)區外，房齡是影響房產(chǎn)價(jià)值的另一個(gè)重要因素。我小密圈經(jīng)常有成員問(wèn)，新房買(mǎi)到手之后，持有多少年投資收益最大？目前合肥平均房齡在10年左右，新房一般持有5年，其收益達到最大化，10年后基本上打不贏(yíng)大盤(pán)。因此那些預期較好的優(yōu)質(zhì)板塊，通常5年時(shí)間即可初步發(fā)展成熟，而這些區域的新房，投資潛力最大。

據了解，合肥正打算將濱湖區、經(jīng)開(kāi)區和高新區打包申請國家級合肥濱湖新區，這充分顯示出市zf對西南區域的重視?！按蠛?，創(chuàng )新高地”是合肥對外的名片，濱湖區和高新區則是這個(gè)名片內涵的集中體現，毫無(wú)疑問(wèn)，這兩個(gè)板塊目前是合肥最具投資潛力的區域。

從各區房?jì)r(jià)漲幅分布圖上來(lái)看，除了學(xué)區房外，漲幅最大的區域主要分布在濱湖區的省府板塊，高新區的蜀西湖板塊，肥西縣的繁華西板塊，包河區的高鐵板塊。在我看來(lái)，購房者應首先關(guān)注這些西南板塊。

東北區域相對有潛力的板塊有：長(cháng)豐縣的北城新區，包河區的淝河片區，瑤海區的東部新中心，新站區的烈山路板塊和少荃湖板塊。但這些板塊目前普遍存在價(jià)格虛高、庫存較大和兌現周期長(cháng)的問(wèn)題，與西南區域相比，我認為潛力要相對差一些。

這兩天的合肥土拍，引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商爭搶?zhuān)渲虚L(cháng)豐雙墩地塊限最高價(jià)搖號出讓?zhuān)f(shuō)明越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看好北城的發(fā)展。廬陽(yáng)區板塊相對劣質(zhì)，往北多為工業(yè)區，幾無(wú)發(fā)展空間，再加上長(cháng)豐縣不限購，一些地緣性需求溢出到北城。

目前規劃中的地鐵8號線(xiàn)直達北城，整個(gè)環(huán)城高速北與工業(yè)區嚴格分離，北城正作為一個(gè)新區被高規格規劃和建設，吸引了包括萬(wàn)科、恒大、世貿、正榮、融僑、金地、華地在內的十數家品牌開(kāi)發(fā)商，整個(gè)北城正在走出一個(gè)獨立行情。

包河區淝河片區處在新老城區之間，區位可圈可點(diǎn)，? ?果板塊內改造比較徹底的話(huà)，還是可以有一番作為的，成為下一個(gè)四里河也不是沒(méi)有這種可能。駱崗機場(chǎng)據說(shuō)要打造成合肥的中央公園，這個(gè)板塊同樣值得關(guān)注。

盡管瑤海區是一個(gè)劣質(zhì)區域，但在我看來(lái)，東部三個(gè)板塊最終都能夠走出一個(gè)獨立行情。它們并不存在發(fā)展潛力問(wèn)題，主要是目前價(jià)格與價(jià)值不匹配，潛力過(guò)早透支，再加上板塊內新房庫存極大，資源優(yōu)勢相對不足，回報周期過(guò)長(cháng)，短期投資價(jià)值有限。

關(guān)于合肥各區房?jì)r(jià)分析，請搜索關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復“濱湖”、“政務(wù)”、“蜀山”、“廬陽(yáng)”等區域關(guān)鍵詞查看。

5. 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些地方

合肥奧林匹克體育中心(Hefei Olympic Sports Center)位于安徽省合肥市蜀山區政務(wù)文化新區，總用地面積34.7萬(wàn)m2(521畝)，建筑面積15.3萬(wàn)m2，總投資約15億元。

包括一座能容納60000人的主體育場(chǎng)、一座容納8000人的綜合體育館、一座容納3000人的游泳跳水館、一個(gè)三星級的體育賓館及附屬用房、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外足球場(chǎng)及熱身訓練館，商業(yè)娛樂(lè )設施、五環(huán)噴泉廣場(chǎng)等。

2011年10月16日，全面竣工的合肥奧體中心成功承辦安徽省第十一屆運動(dòng)會(huì )，這是合肥新奧體中心首次投入使用。

6. 合肥奧體中心在哪里?

公交線(xiàn)路：140路 → 地鐵1號線(xiàn)，全程約14.7公里1、從合肥體育中心步行約180米,到達安徽合肥體育中心站2、乘坐140路,經(jīng)過(guò)10站, 到達合肥南站3、步行約310米,到達合肥南站4、乘坐地鐵1號線(xiàn),經(jīng)過(guò)7站, 到達大東門(mén)站

7. 合肥奧體中心附近景點(diǎn)有哪些好玩的

1、合肥大劇院

　　合肥大劇院坐落在天鵝湖東北部，包括歌劇院、音樂(lè )廳、戲劇場(chǎng)三部分，其舞臺具備推、拉、升、降、轉等功能，能滿(mǎn)足大型歌劇、舞劇、芭蕾舞劇及大型歌舞演出的需要，可實(shí)現快速切換軟、硬布景，整體技術(shù)功能達到國際一流水準。

2、天鵝湖體育館

　　天鵝湖體育館位于天鵝湖北岸，地面為綠化景觀(guān)，有林蔭小道、休憩場(chǎng)地、活動(dòng)草坪、塑膠慢跑道、景觀(guān)走廊等。地下活動(dòng)中心包括下沉式游泳館、健身館、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身館及各種體育運動(dòng)活動(dòng)室。

3、湖心島

　　天鵝湖湖中有一些小島，給水鳥(niǎo)、昆蟲(chóng)，提供了棲居之地。由湖的岸邊延伸到湖中所形成的半島上，有一條小路，彎彎曲曲，島上大多是櫻花、桂樹(shù)、松樹(shù)、楓楊、冬青等景觀(guān)樹(shù)。

4、天鵝湖噴泉

　　天鵝湖高空噴泉始建于2002年，以潛水泵作為主要噴水動(dòng)力。設計的噴泉高度為168米，是亞洲第二，僅次于韓國首爾的202米高空噴泉。經(jīng)過(guò)2013年檢修，天鵝湖高空噴泉，在晴好無(wú)風(fēng)天氣下，水柱可達到160米左右，最高可達172米。

5、緣惜橋

　　緣惜橋，全稱(chēng)“緣來(lái)惜緣”橋，位于天鵝湖東角，跨越南淝河，中 間由木板連接而成，兩邊由鐵鏈鎖，始建于2007年5月28日。橋南面有一小塊湖水，湖中長(cháng)滿(mǎn)了蘆葦水草。

8. 合肥奧體中心附近有什么好玩的

奧體中心游泳暫時(shí)沒(méi)有有什么辦卡的優(yōu)惠，一般來(lái)說(shuō)都是30元每次不限時(shí)。沒(méi)有按小時(shí)游泳的規定。

另外合肥市游泳館也是30元一次不限時(shí)，但合肥市游泳館的優(yōu)惠措施也更貼近一點(diǎn)。你可以按小時(shí)來(lái)計費，如果自我感覺(jué)不需要游2個(gè)多小時(shí)，你可以選擇12元/小時(shí)的計費方式，此外你還可以辦一張390元的30次卡，平均每次只要13元且不限時(shí)。還有一種180元的10次卡，平均每次18元就可以了。

9. 合肥奧體中心和體育中心是一個(gè)地方嗎

合肥奧林匹克體育中心總用地面積34.7萬(wàn)m2(521畝)，建筑面積15.3萬(wàn)m2，總投資? ??15億元。包括一座能容納60000人的主體育場(chǎng)、一座容納8000人的綜合體育館、一座容納3000人的游泳跳水館、一個(gè)三星級的體育賓館及附屬用房、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外足球場(chǎng)及熱身訓練館，商業(yè)娛樂(lè )設施、五環(huán)噴泉廣場(chǎng)等。地址在合肥市蜀山區政務(wù)文化新區

Hash:3b133abae94f093e7f1e2cb3aa33b9f7166c4e96