導讀：景區打造項目 景區開(kāi)發(fā)項目 1. 景區開(kāi)發(fā)項目 2. 景區開(kāi)發(fā)項目可以備案嗎 3. 景區開(kāi)發(fā)項目建設需要幾年 4. 景區開(kāi)發(fā)項目背景一般寫(xiě)什么 5. 景區開(kāi)發(fā)項目策劃 6. 景區開(kāi)發(fā)項目屬于經(jīng)營(yíng)性項目嗎 7. 景區開(kāi)發(fā)項目建議書(shū) 8. 景區開(kāi)發(fā)項目書(shū)

1. 景區開(kāi)發(fā)項目

1.旅游產(chǎn)品的有效開(kāi)發(fā)不僅是企業(yè)創(chuàng )造利潤的重要前提也是同行業(yè)競爭的關(guān)鍵。

2.產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)可以滿(mǎn)足旅游者實(shí)現自己的現實(shí)需求。變換生活節奏，促進(jìn)身心健康。

3.對旅游目的地的發(fā)展有促進(jìn)作用。等等還有很多，由此可見(jiàn)多樣化旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的重要性。

2. 景區開(kāi)發(fā)項目可以備案嗎

關(guān)于旅游開(kāi)發(fā)項目的立項審批流程，不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項審批，即不能說(shuō)更為復雜，但讓許多旅游開(kāi)發(fā)商摸不到頭緒，或者被自己復雜化。作為旅游項目開(kāi)發(fā)的重要一個(gè)環(huán)節，值得寫(xiě)一些個(gè)人實(shí)踐經(jīng)驗與大家分享。

一.先做規劃方案還是做立項申請

許多開(kāi)發(fā)商為了拿項目，立馬想到的是先做一個(gè)規劃方案。沒(méi)有規劃方案，不知道干什么，怎么能立項？是的，該問(wèn)題想說(shuō)的是，先做規劃方案，再立項申請。這正確嗎？

讓我們參考一下房地產(chǎn)項目立項所需的資料：

到國土局辦理國有出讓地的土地手續；

辦土地手續期間，土地儲備中心會(huì )統一到規劃局辦理規劃條件；

具備工程咨詢(xún)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機構編制項目申請報告；

具備節能評估能力的工程咨詢(xún)機構編制節能評估報告；

到環(huán)保局辦理環(huán)評批復手續；

到地震局辦理抗震安全性評價(jià)意見(jiàn)；

到該項目的行業(yè)主管部門(mén)辦理行業(yè)審查意見(jiàn)；

項目單位的立項申請文件；

項目單位的營(yíng)業(yè)執照和組織機構代碼證。

該立項所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續和規劃條件。許多旅游開(kāi)發(fā)項目，特別是旅游景區建設項目，何來(lái)辦理土地手續和規劃條件，

因為許多旅游開(kāi)發(fā)項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場(chǎng)、農場(chǎng)、牧場(chǎng)、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風(fēng)景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃范圍內，不完全按照城鄉規劃法實(shí)施。

比如在林業(yè)部門(mén)主管的自然保護區內建設索道上下站管理用房、接待設施、游客中心[可能以其他項目名稱(chēng)報林業(yè)廳/局審批]、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設施，不可能都要找國土資源主管部門(mén)審批建設用地，也不會(huì )去找發(fā)改委按照其要求的立項審批流程進(jìn)行立項報批，更不用說(shuō)準確上述立項所需的資料。

但是，并不是說(shuō)旅游開(kāi)發(fā)項目不需要立項報批，而是應該根據不同項目尋找不同的審批流程。

所以說(shuō)，要討論“先做規劃方案，還是先立項申請”，應該根據不同用地所在的不同主管部門(mén)而定，且其立項報批的主管部門(mén)也應該依此選擇不同的立項報批流程。

但是，本文主要針對非自然保護區、風(fēng)景名勝區、國有林場(chǎng)/農場(chǎng)/牧場(chǎng)等特殊用地范圍內的旅游開(kāi)發(fā)項目.按照發(fā)改委非限制行業(yè)項目的立項報批程序的旅游開(kāi)發(fā)項目立項審批流程，進(jìn)行系統性分析，以供旅游開(kāi)發(fā)商參考。

二.立項申請需準備哪些材料.

一個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有完全解決，通過(guò)提出“立項申請應準備哪些材料”這一問(wèn)題，可以合并解決問(wèn)題。該問(wèn)題是在如下假定下提出的，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項目的立項報批程序，申請旅游開(kāi)發(fā)項目立項審批。發(fā)改委首先對投資規模有個(gè)限定，一般不超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表并提交項目介紹.

即可備案；超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程咨詢(xún)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機構編制可行性研究報告，一般超過(guò)1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢(xún)資質(zhì)（甲級工程咨詢(xún)資質(zhì)可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發(fā)改委立項審批。

一般的旅游開(kāi)發(fā)項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢(xún)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機構撰寫(xiě)項目可行性研究報告，經(jīng)旅游主管部門(mén)提交給發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)，具體應提交的資料包括：

項目單位（企業(yè)）提出立項申請報告；

由具有相應資質(zhì)的工程咨詢(xún)機構編制的項目可行性研究報告；

旅游主管部門(mén)關(guān)于該項目的審批意見(jiàn)；

項目所在地城市規劃行政主管部門(mén)出具的項目規劃選址意見(jiàn)；

國土資源部門(mén)（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門(mén)）出具的項目用地（用林、用海）預審意見(jiàn)；

環(huán)境保護部門(mén)出具的項目環(huán)境影響評價(jià)審批意見(jiàn)；

節能評估報告（需工程咨詢(xún)資質(zhì)）或填寫(xiě)《固定資產(chǎn)節能登記表》；

企業(yè)營(yíng)業(yè)執照等其他資料。

在上述旅游開(kāi)發(fā)項目立項申請所需的資料中要求“項目所在地城市規劃行政主管部門(mén)出具的項目規劃選址意見(jiàn)”，要求的是項目選址意見(jiàn)書(shū)，不需要規劃方案，即無(wú)需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的說(shuō)法。

但是，在實(shí)踐中，對于不在城鄉規劃的城區/鎮區范圍內的旅游開(kāi)發(fā)項目用地，一般開(kāi)發(fā)商會(huì )先做個(gè)規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿著(zhù)該規劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門(mén)以規劃方案為依據來(lái)審批項目。

反思上述程序，本人認為，許多旅游開(kāi)發(fā)項目總體規劃方案編制不是旅游開(kāi)發(fā)商的職責，而應該是政府的職責，但是政府沒(méi)有動(dòng)力機制去編制該規劃方案，而由旅游開(kāi)發(fā)商推動(dòng)該規劃方案編制工作，因為旅游開(kāi)發(fā)商想投資開(kāi)發(fā)該地塊，需要規劃方案。

比如上面提及的千年皇后鎮項目，對于該上萬(wàn)畝地塊，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅游開(kāi)發(fā)商名義上報該區域的總體規劃方案名不正言不順。在最新的城鄉規劃法下，土地利用必須按照規劃實(shí)施，沒(méi)有規劃下何談建設項目選址是否符合規劃要求。

因此，該項目的總體規劃應該由旅游主管部門(mén)委托相應級別以上旅游規劃資質(zhì)的旅游規劃設計機構進(jìn)行編制，并約束旅游開(kāi)發(fā)項目申報旅游項目時(shí)復合該總體規劃的要求。

三.·哪些旅游開(kāi)發(fā)項目需要編制可行性研究報告依照上述所言，并非所有的旅游開(kāi)發(fā)項目都需要編制可行性研究報告，而是根據項目所在用地主管部門(mén)、項目用地性質(zhì)、項目建設內容及投資規模而定。

世界自然遺產(chǎn)、文化遺產(chǎn)保護區、自然保護區范圍內，除了游覽設施和少量旅游服務(wù)設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發(fā)改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門(mén)審批建設內容。在實(shí)際操作中，在上述保護區內也有修建接待設施、索道等項目，投資規模在1000萬(wàn)元以上的一般需要報縣級發(fā)改委審批或備案，

超過(guò)3000萬(wàn)元以上或5000萬(wàn)元以上的投資規模（不同省? ?不同投資規模要求）需要上報市級發(fā)改委主管部門(mén)，超過(guò)1億元或3億元的，應由省級發(fā)改委審批。

風(fēng)景名勝區、旅游度假區、重點(diǎn)文物保護單位、國家A級旅游景區的立項報批程序一般參照發(fā)改委規定的非限制行業(yè)項目立項報批，一般投資規模在3000萬(wàn)元以上或者5000萬(wàn)元以上的，應由市級發(fā)改委審批，在1000萬(wàn)元以上但不超過(guò)上一級發(fā)改委審批要求的投資規模，由縣級發(fā)改委審批，超過(guò)1億元或3億元的，應由省級發(fā)改委審批。

3. 景區開(kāi)發(fā)項目建設需要幾年

首先得需要通過(guò)工商和旅游局的相關(guān)審批，其次需要有相關(guān)的雄厚資金支持，因為景區開(kāi)發(fā)是一個(gè)回款速度比較慢的項目，最后需要當地政府和規劃部門(mén)提供相關(guān)的土地支持

4. 景區開(kāi)發(fā)項目背景一般寫(xiě)什么

項目位于紹興市解放路與大運河景觀(guān)帶的交界處，在現有蔡元培故居的西側，是書(shū)圣故里景區的核心地帶。在古城保護的大背景下，迅猛的經(jīng)濟和文化發(fā)展對于紹興古城是一種巨大的壓力。本項目意在紹興古城中筑起一座承載多重功能的、與古城大環(huán)境共融的文化場(chǎng)所。

項目基地

設計在保留原有紀念廣場(chǎng)功能和軸線(xiàn)的基礎上，重構了空間形式與框架。拆除體量過(guò)大的醫院，將基地西側的孑民電影院改造為市民劇場(chǎng)。同時(shí)，保留蔡元培故居及廣場(chǎng)的主體部分作為公共集會(huì )空間，并植入紀念館、研究中心、活動(dòng)中心等功能。整個(gè)場(chǎng)地在紀念館的統領(lǐng)下，各部分公共職能集中且頗具關(guān)聯(lián)性，成為北入口片區的活力中心。

基地及其周邊環(huán)境分析

設計強調整體的軸線(xiàn)關(guān)系，各部分功能沿一條T型街道展開(kāi)，游客能根據“廣場(chǎng)——紀念館——故居——古城北入口”的串聯(lián)式流線(xiàn)參觀(guān)。此外，紀念廣場(chǎng)還設置了蔡先生的雕塑、景墻及淺水池，形成引導性與儀式感。

紀念館入口運用了傳統建筑中“照壁”的元素。人們在進(jìn)入時(shí)會(huì )首先看到建筑標識，轉而進(jìn)入建筑主體。通過(guò)“圍院”與“造景”的手法，游客在觀(guān)展結束后可對望蔡元培故居。建筑還以故居西側墻體為背景，形成“以墻為紙，以石為繪”的景觀(guān)。

蔡元培紀念館入口效果圖

整體體塊概念生成圖

對于場(chǎng)地功能的設計改造，設計師團隊對保留的孑民電影院進(jìn)行功能升級、影院空間重新劃分，并減少了劇場(chǎng)面積，融入報告廳、展廳等內容。研究會(huì )則融入了書(shū)吧、研討、交流等功能，賦予了紀念館更多社會(huì )性與開(kāi)放性。

功能配比分析圖

剖面圖

在整體空間布局上，改造后的孑民電影院、新建的紀念館與保留的蔡元培故居這三處建筑產(chǎn)生關(guān)聯(lián)并相互補充。隨著(zhù)觀(guān)覽的遞進(jìn)，大小院落漸進(jìn)漸出，體現出建筑的新與舊、現代與傳統。同時(shí)，在新建紀念館的西、北兩側，設計師合理控制了建筑高度與體量關(guān)系，使得傳統里弄尺度與街巷活力再現。

再現傳統街巷的尺度

紀念館爆炸分析圖

紀念館展廳內墻體的主要材料為清水混凝土，并作為主要 承重構件，懸浮起二層的展覽空間。樸素、極簡(jiǎn)的清水混凝土墻作為背景，在這種氛圍下，每個(gè)展品都能最大限度地呈現主體魅力。

從展廳觀(guān)望蔡元培故居效果圖

紀念館與故居交界空間的館側立面使用單向透視玻璃（一種對可見(jiàn)光具有極高反射比的玻璃），這種材質(zhì)處理使得舊建筑能夠映射在新建筑上，產(chǎn)生新與舊的對話(huà)。整體設計通過(guò)清水混凝土墻、互動(dòng)墻、透視玻璃、雙層幕墻等為游客創(chuàng )造出更具觀(guān)賞性、互動(dòng)性的觀(guān)覽空間。

紀念館入口廣場(chǎng)效果圖

蔡元培紀念廣場(chǎng)與其保留街區效果圖

項目試圖通過(guò)保留歷史、映射傳統，并借助現代構造技術(shù)，演繹蔡元培思想的精神啟迪，即“詮釋傳統，重構當下”的建構理念與思想。

5. 景區開(kāi)發(fā)項目策劃

打造一個(gè)成功的景區，

第一，要有亮點(diǎn)，也就是宣傳熱點(diǎn)，可以用當地的文化，地勢，再或者建造你獨有的游玩設施！

第二，人性化的設計，例如：便利設施，休息區，廁所，超市等，但是這些一定要具有文化氣息和獨特的風(fēng)格，每一站不僅是功能單一的休息區，一定要有創(chuàng )意，利潤一段路程的講解，文化小物品，攝像攝影的布景創(chuàng )意，讓人們主動(dòng)拿起手機拍照攝影發(fā)抖音發(fā)頭條，創(chuàng )造網(wǎng)紅拍攝點(diǎn)打卡點(diǎn)，收集品打卡點(diǎn)，讓每一站都成為必去之處。

第三，整體環(huán)境衛生一定要保持，甚至起到提高引導游客注重環(huán)保的意識，例如利用周邊環(huán)境與特殊的植物生長(cháng)，水生態(tài)環(huán)境為例，講述這是如何形成，如果不維護環(huán)境隨意破壞會(huì )造成多大的損失，甚至布置木偶，玩偶，廣播，視頻的方式輪播講解。

第四，世界上最便宜的推廣就是顧客轉介紹，唯有良好的服務(wù)，環(huán)境，游玩亮點(diǎn)這三點(diǎn)都具備，就可以達到口口相傳的效果。

6. 景區開(kāi)發(fā)項目屬于經(jīng)營(yíng)性項目嗎

園林綠化公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：

園林綠化工程；生態(tài)保護工程；自然保護區、公園、市政公用、環(huán)境、濕地、水土保護、建筑、裝修、城市景觀(guān)照明、水電安裝工程的規劃設計與施工；鄉土苗木的研發(fā)培育與銷(xiāo)售；園林、城市照明產(chǎn)品、環(huán)保材料的研發(fā)、生產(chǎn)銷(xiāo)售與進(jìn)出口；市政、園林工程的監理及技術(shù)咨詢(xún)；園林綠化工程施工圖審查；城市綠地的專(zhuān)業(yè)養護；旅游景區項目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。

7. 景區開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)

景區開(kāi)發(fā)一般分為三個(gè)階段，一是資源調研、產(chǎn)品策劃和計劃開(kāi)發(fā)階段；

二是規劃設計、建設裝修、項目導入階段；

三是運營(yíng)實(shí)施、管理運作和品牌化開(kāi)發(fā)階段，不同的階段需要不同的條件，開(kāi)發(fā)階段需要向主管單位立項審批，因此需要規劃、策劃和項目建議書(shū)、可行性方案等，開(kāi)發(fā)還需要去相關(guān)單位辦理土地手續等；

運營(yíng)管理階段，景區作為一個(gè)服務(wù)型的企業(yè)或事業(yè)單位要具備國家工商稅務(wù)執照，以上是一些共性的內容，除此之外，景區因為類(lèi)別的不同還需要很多其他條件，比如水利景區、文物景區、森林景區、園林景區等，需要滿(mǎn)足國家專(zhuān)門(mén)的行業(yè)管理機關(guān)的相關(guān)條? ?

8. 景區開(kāi)發(fā)項目書(shū)

莽山文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項目（一期）建設用地634.1畝，建設面積42000平方米，包括溶家洞生態(tài)旅游綜合開(kāi)發(fā)項目和莽山旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)游客集散中心及景區提質(zhì)改造工程項目；二期包括原生態(tài)莽山康養度假帶、溶家洞特色休閑游憩區、莽山瑤鄉度假區、一六溫泉休閑養生區。

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