導讀：北京買(mǎi)房攻略旅游(北京買(mǎi)房子攻略) 如何在北京買(mǎi)房 北京旅游詳細攻略 2021北京買(mǎi)房哪里地段好？ 北京買(mǎi)房流程？

如何在北京買(mǎi)房

目錄：

一、基礎認識：北京按區劃分的4個(gè)梯隊

二、樓市特征：明白這4點(diǎn)，北京買(mǎi)房很輕松

三、學(xué)區房：不懂北京的學(xué)區千萬(wàn)別碰學(xué)區房

四、購房區域選擇

五、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？

六、關(guān)于北京樓市的幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)

一、基礎認識：北京按區劃分的4個(gè)梯隊

經(jīng)過(guò)崇文宣武兩區合并后，北京目前有16區，根據各區發(fā)展和定位，可以劃分成四個(gè)梯隊：

第一梯隊，北京的核心區（老城區）：東城區、西城區。

這是北京最核心的位置，也是老北京口中的城區，在老北京的概念里，只有進(jìn)了東西兩城才算北京人。自然，這里也是北京歷史最悠久、房?jì)r(jià)最貴的地方。

第二梯隊，拓展區（新城區）：朝陽(yáng)、海淀、石景山、豐臺。

新城區圍繞東西城而起，北京一半的人口都在這四個(gè)區里，也是外來(lái)人口的主要落腳地。其中又以朝陽(yáng)、海淀兩區發(fā)展得最好。

石景山面積只比西城大一點(diǎn)，以前是工業(yè)基地，現在改為居住區。豐臺比較亂，城南二到五環(huán)的大部分都屬于豐臺，相比海淀、朝陽(yáng)，豐臺的發(fā)展比較落后。

第三梯隊，發(fā)展新區：昌平、順義、通州、大興、房山。

這五個(gè)區是北京的近郊區，三成人口在這里。房?jì)r(jià)不到城區一半，是剛需買(mǎi)房“性?xún)r(jià)比”最高的地方。

第四梯隊，是北京的偏遠郊區（所謂的生態(tài)涵養發(fā)展區）：門(mén)頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶。

連地鐵的邊都挨不著(zhù)，住在郊區的人都覺(jué)得它們是郊區，屬于姥姥不親、舅舅不愛(ài)的角落區域。

現在所說(shuō)的北京城區，一般是指城六區，在核心的東西城區基礎上再加上4個(gè)新城區，北京8成的教育、商業(yè)和醫療資源集中小小的城六區里。

二、樓市特征：明白這4點(diǎn)，北京買(mǎi)房很輕松

1.城六區不一樣的四個(gè)發(fā)展方向

關(guān)于北京老城區，以前有一句話(huà)叫做“東富西貴，南貧北賤”。

北京東邊有一條歷史有名的京杭大運河，商賈云集，是富人聚集地。

西邊環(huán)境好，多權貴居住。南邊平民百姓居多，北邊多是做苦工的人，所以叫做“南貧北賤”。

現在當然已經(jīng)不一樣，也可以簡(jiǎn)單概括成一句話(huà)：“東商西學(xué)，南輕北重”。東邊多商業(yè)、金融、娛樂(lè )，國貿、三里屯都在這個(gè)方向。

西邊教育強，從小學(xué)到初中、高中再到大學(xué)，西城和海淀占了北京大部分的頂尖教育資源，清華北大等一大批頂尖大? ??都在這里。

東西兩邊整體變化不大，一直都是優(yōu)勢聚集地。而北邊近年發(fā)展很快，中關(guān)村、上地等都在這里，聚集大量知名科技企業(yè)：騰訊、新浪、網(wǎng)易、華為、聯(lián)想、百度、清華同方等，通過(guò)科技帶動(dòng)發(fā)展，大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)搬遷過(guò)去。

從四環(huán)開(kāi)始，北部就優(yōu)于北京的其它三個(gè)方向。南面雖然也有所發(fā)展，但相對東西北三面仍然較為落后，核心功能還是居住為主，教育、醫療、產(chǎn)業(yè)等多方面存在劣勢，是四個(gè)方向中發(fā)展得最差的，而且越靠近市中心這種現象越明顯。

這四個(gè)不同的發(fā)展方向體現在城六區，出了城六區就不適用了。

2.四環(huán)內是老房子的天下

北京，一國之首都，第一反應就是想到高樓大廈。

然而因為歷史、政治等各種原因，實(shí)際上只有國貿一帶有大量的高樓，整個(gè)北京越是靠近市中心，房子越是老破小。

如果你想要買(mǎi)到中心位置的房子，你就不能太在意房子的環(huán)境、樓齡和戶(hù)型，因為九成九的房子你都不會(huì )滿(mǎn)意的。

四環(huán)以?xún)?，十年樓齡以?xún)鹊姆孔右环侩y尋。

二環(huán)內更是90年代的房子都能稱(chēng)之為“新房”，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶(hù)型、小區設計有多落后于時(shí)代。買(mǎi)老城區，你就不能太糾結這些。

相比新城區，老城區環(huán)境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢(qián)的窮人，空守著(zhù)上千萬(wàn)的房子，卻享受著(zhù)八九十年代的生活品質(zhì)。

雖說(shuō)居住便利，出門(mén)方便，但居住舒適度很低，房?jì)r(jià)卻很高。

對于很多人來(lái)說(shuō)，四環(huán)外一棟棟商場(chǎng)、醫院、學(xué)校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區的配套、交通差距越來(lái)越小，居住環(huán)境更舒適，似乎四五環(huán)的新房會(huì )比二三環(huán)的老房子更好。

但是四環(huán)外還有很多土地可以開(kāi)發(fā)，而老城區地就那么多，能蓋的都已經(jīng)蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。老城區的配套可以改善，四環(huán)外跟北京市中心的距離卻永遠不可能拉近。

3.北京中心地段不一定就更難買(mǎi)

越靠近市中心、越靠近CBD，房?jì)r(jià)越貴，購房門(mén)檻越高。這似乎成了我們默認的規則，但這放在北京只對了一半，中心地段的房子房?jì)r(jià)會(huì )更貴，但卻不一定入手門(mén)檻更高。

（1）東西城的購房門(mén)檻反而更低。

東西城雖然是北京房?jì)r(jià)最高的地方，但東西城有一種“特產(chǎn)”——公房。

購買(mǎi)公房可以按真實(shí)價(jià)格貸款，而普通商品房普遍要按不到半價(jià)進(jìn)行貸款。通過(guò)購買(mǎi)公房，東西城買(mǎi)房的實(shí)際首付比朝陽(yáng)海淀還低。

具體公房是怎么一回事，第五部分會(huì )詳細介紹。

（2）北京城南部是價(jià)格洼地。

注意是價(jià)格洼地，而不是價(jià)值洼地。北京城南方向由于教育、產(chǎn)業(yè)、醫療等資源劣勢，和傳統地域觀(guān)念影響，同一環(huán)線(xiàn)比東西北三個(gè)方向便宜好幾萬(wàn)，北三環(huán)二手房賣(mài)9萬(wàn)，到了南三環(huán)只要6萬(wàn)多，近3萬(wàn)的價(jià)差。與價(jià)格相對應，城南除了位置近就一點(diǎn)優(yōu)勢都沒(méi)有了。

（3）北京CBD房?jì)r(jià)并不高。

北京CBD國貿一帶，位于東三環(huán)，八萬(wàn)就已經(jīng)能買(mǎi)到不錯的二手房，而且是2004年以后的房子，在三環(huán)，妥妥的是新房。

廣州CBD珠江新城二手房都接近8萬(wàn)了，而且是全市最高價(jià)，北京CBD也才賣(mài)8萬(wàn)，離東西城11萬(wàn)還遠著(zhù)呢。

如果能接受商住混合的樓盤(pán)，六萬(wàn)的房子都有得挑。放在北 京，CBD這個(gè)房?jì)r(jià)絕對便宜！

4.通州雖遠，門(mén)檻不低

通州雖然已經(jīng)去到五環(huán)外接近六環(huán)，但中心區域二手房?jì)r(jià)仍然要五萬(wàn)多。而同等距離下，往南只要三萬(wàn)多，往北4萬(wàn)多，往西4萬(wàn)。通州作為城市副中心的價(jià)值在房?jì)r(jià)上已經(jīng)開(kāi)始體現。

另一方面通州的購房資格也是最嚴的，不僅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他區縣戶(hù)籍居民，要最近3年在通州連續繳納社保才能在通州買(mǎi)房。

四、學(xué)區房：不懂北京的學(xué)區千萬(wàn)別碰學(xué)區房

今年4月，北京各區陸續發(fā)布各種教育政策，多校劃片、電腦派位、“六年一學(xué)位”，各種政策炮轟下，學(xué)區房到底會(huì )發(fā)生什么變化呢？我們且來(lái)看一下。

1. 多校劃片成為趨勢，重新定義學(xué)區房

北京教育質(zhì)量最好的三個(gè)區，按實(shí)力排名：西城、東城、海淀。其中東城、海淀兩區，外加豐臺都已確定“多校劃片”政策。

多校劃片：孩子入學(xué)時(shí)不再對應一所小學(xué)，而是對應多所小學(xué)，通過(guò)隨機派位方式?jīng)Q定最終上哪個(gè)小學(xué)。

“多校劃片”意味著(zhù)這幾個(gè)區的學(xué)區房不再對應某一所學(xué)校，哪怕這套房子以前對應的是一流學(xué)校，你的孩子也可能會(huì )被派位到三流學(xué)校去。

其它區的進(jìn)度雖然不及這3個(gè)區，但是根據北京市教委2018年提出的“穩妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結合入學(xué)方式”，和教育部明確提出的在大城市推廣“多校劃片”政策，多校劃片遲早會(huì )鋪開(kāi)來(lái)，并將逐漸取代單校劃片，買(mǎi)房定小學(xué)將成歷史。

具體東西城、海淀區的學(xué)區劃片范圍可在文末查看。

2.擇校變擇校區，西城是最佳選擇

東城區、西城區是北京優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區域，每所學(xué)校的實(shí)力都不弱，即便實(shí)行了“多校劃片”，上不了這所名校，還有另外的名?？梢陨?，對學(xué)區房?jì)r(jià)格的影響不像其它區那么大。

但是對于教育資源不均衡的片區來(lái)說(shuō)，學(xué)區房就危險了。譬如豐臺只有幾所好學(xué)校，在大部分都是普通或者差學(xué)校的情況，大家都不愿意為學(xué)區支付高額溢價(jià)。

而海淀雖然有人大附中附小、清華附中附小、北大附中附小、中關(guān)村一、二、三小等這些頂尖的小學(xué)，但是普通小學(xué)更多，整體教育質(zhì)量不及東西兩城，不均衡的教育質(zhì)量也會(huì )對海淀的學(xué)區房有所影響。

綜合來(lái)看，最佳的學(xué)區房仍然是西城區:

（1）西城整體教育質(zhì)量最好

西城的教育質(zhì)量公認是整個(gè)北京最好的，哪怕區內的差學(xué)校都比區外大部分學(xué)校更優(yōu)質(zhì)。不說(shuō)最好的金融街、德勝學(xué)區，以月壇學(xué)區為例，學(xué)區對應的五個(gè)學(xué)校中最差的第二實(shí)驗小學(xué)白云路分校和復興門(mén)外第一小學(xué)也有北京小學(xué)的中等水平。

（2）西城目前還是單校劃片為主，多校劃片為輔，優(yōu)先對應單一學(xué)校。

以目前的政策，西城只有在房子所對應的學(xué)校招生名額滿(mǎn)員后，才會(huì )在學(xué)區內進(jìn)行多校劃片來(lái)調劑。

而西城整體生源少，學(xué)位不缺，只要不是競爭金融街、德勝最頂尖的第二實(shí)驗小學(xué)、育翔小學(xué)等，有房產(chǎn)的情況下，單校對應入學(xué)基本沒(méi)問(wèn)題。

哪怕我剛才說(shuō)的月壇學(xué)區最好的育民小學(xué)，西城區前五的小學(xué)，去年都不需要調劑。

（3）西城沒(méi)有“六年一學(xué)位”。

東城、海淀都已經(jīng)實(shí)施“六年一學(xué)位”，也就是房子六年內只能對應一個(gè)學(xué)位，而西城還沒(méi)有具體相關(guān)規定。

也就是說(shuō)以現在的政策，哪怕房子前任業(yè)主的孩子還在< a href='/dushu/' target=_blank>讀書(shū)，你買(mǎi)房后仍然能入學(xué)，而且理論上只要沒(méi)有學(xué)校家訪(fǎng)調查，你完全可以將房子中途轉手。

但是保險起見(jiàn)，為了預防政策變化，如果在西城購房，還是選擇學(xué)位未被占用的學(xué)區房為好，前兩年也先不要賣(mài)房。

3.買(mǎi)學(xué)區房，小學(xué)比初中更重要

（1）初中學(xué)區房的作用不大

小學(xué)和初中哪個(gè)更重要很難說(shuō)清楚，但如果是買(mǎi)學(xué)區房那就一定是小學(xué)學(xué)區更重要。

北京目前的小升初政策是全區填報錄取加學(xué)區隨機派位，也就是說(shuō)哪怕你學(xué)區的初中不好，你也有機會(huì )填報本行政區內其他學(xué)區的好初中。

而且小升初在本區內換學(xué)區也不需要另有房產(chǎn)，只要在本區有小學(xué)學(xué)籍，就能讀本區的初中。

另一方面，小升初統一按學(xué)籍實(shí)行就近原則，哪怕是西城也沒(méi)有單一對應學(xué)區的概念。

實(shí)際上你只能挑小學(xué)，初中最多給你保證是“菜單”上的菜，最后上的是哪一道菜誰(shuí)也不知道。初中的學(xué)區再好，作用也比不上小學(xué)。

（2）政策年年變，初中太遠，只爭朝夕

近幾年，北京的學(xué)區房相關(guān)政策每年都有新的變化。哪怕你挑到初中最好的學(xué)區房，6年小學(xué)讀完，到時(shí)候你房子還屬不屬于這個(gè)學(xué)區誰(shuí)也說(shuō)不準。

與其博遙遠的初中，倒不如先抓住眼前的小學(xué)。

（3）特殊小升初

部分小學(xué)會(huì )有“九年一貫制”、“對口直升”兩種小升初方式，兩者差別在于“九年一貫制”是百分百直升，而“對口直升”是按比例直升。

九年一貫制：一到九年級直升，不存在小升初擇校環(huán)節。

對口直升：在小升初環(huán)節，讓小學(xué)一定比例的學(xué)生直接對口升入強初中。

通過(guò)這兩種方式都能達到直升強初中的目的，但會(huì )有強弱配的情況（弱小學(xué)配強初中），如果有意九年一貫制或者對口直升的小學(xué)就要注意對應的初中質(zhì)量。

本文末會(huì )附上東西城、海淀區九年一貫制小學(xué)和對口直升小學(xué)所對應的初中。

4.租房也有學(xué)區，但只有最低保障

整個(gè)北京都已經(jīng)可以租房入學(xué)，即使是東西城區，租房也能享受學(xué)位。

但是租房入學(xué)的條件嚴格，實(shí)際符合要求的家庭并不多。

北京戶(hù)籍家庭的具體規定包括：租房者三年內連續在所在城區交社保，補繳無(wú)效；家庭在京沒(méi)有任何房產(chǎn)，且三年內不能有交易記錄；所租房子正規合法，車(chē)庫房、過(guò)道房、公租房等無(wú)效；嚴審戶(hù)口，全家不在一個(gè)戶(hù)口本上的情形無(wú)效。 非北京戶(hù)籍要求五證：在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實(shí)際住所居住證明、全家戶(hù)口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡）、戶(hù)籍地無(wú)監護條件證明。

不管是否北京戶(hù)籍，審核條件都相當嚴格，租房的人多，符合條件的人少。

而且北京六大城區的租房入學(xué)都只能多校劃片，哪怕租在西城區也只能等有房者先對應單校入學(xué)再進(jìn)行電腦派位。

而且租房的入學(xué)順位最低，以西城為例：

西城區優(yōu)先保證房產(chǎn)由父母持有的京籍孩子單校劃片；

其次是房產(chǎn)由四老（爺爺、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；

剩下的是第三順位，租房人群又是其中優(yōu)先度最低的。

當學(xué)區名額已滿(mǎn)的時(shí)候，就會(huì )將學(xué)生調劑到其它學(xué)區。

至于會(huì )不會(huì )調劑到更好的學(xué)校？做夢(mèng)吧。

5. 教育趨向平均化，學(xué)區價(jià)值更加凸顯

北京將教育資源均衡化的意圖很明顯，多校劃片會(huì )逐漸取代單校劃片。

但是教育資源的地區分布不平衡是不可改變的，隨著(zhù)多校劃片的推進(jìn)，會(huì )? ?生這兩個(gè)變化：

（1）大量非優(yōu)質(zhì)學(xué)區房的學(xué)區價(jià)值會(huì )大減。

既然不能對應學(xué)校，購房者就不會(huì )愿意支付這么高的學(xué)區溢價(jià)。

只有兩種學(xué)區房仍然會(huì )有人愿意支付高溢價(jià)：一是強教育片區，有托底保證；二是有頂尖學(xué)校的學(xué)區，值得一拼，如海淀的中關(guān)村一小。

（2）東西城區學(xué)區房會(huì )更受歡迎。在其它各區已經(jīng)不能保證就讀好學(xué)校的情況，還想要讀好學(xué)校怎么辦？

只能選教育實(shí)力最均衡、最好的東西城區，運氣再差分到的學(xué)校都比你外面的好。

6.想要讀好學(xué)校，還得買(mǎi)學(xué)區房

多校劃片最終會(huì )成為大趨勢，但學(xué)區房還是學(xué)區房，該買(mǎi)的還是得買(mǎi)。

因為：有學(xué)區房，不一定能讀好學(xué)校；但沒(méi)有學(xué)區房，那就一定不能讀好學(xué)校。

如果整個(gè)學(xué)區都沒(méi)有好學(xué)校，就算讓你幕后找關(guān)系操縱都劃不到好學(xué)校。想要讀到好學(xué)校，除了學(xué)區房，你別無(wú)選擇。

五、購房區域選擇

1.注重教育：首選西城，其次東城、海淀。如有疑惑，詳看上一部分。

2.剛需自住挑工作生活所在片區的房子來(lái)買(mǎi)，在此基礎上可以結合以下兩點(diǎn)：

（1）想要離市區近：往南部考慮，相比其它三個(gè)方向更便宜。

（2）想要居住體驗好：到四五環(huán)去，地鐵、商業(yè)配套正在起來(lái)，房子比老城區新，環(huán)境也更好，只要買(mǎi)在地鐵邊上，來(lái)往市中心也挺方便的。

3.投資穩妥：不差錢(qián)必然是首選東西城，不僅是地段核心，還有學(xué)區優(yōu)勢。

其次考慮海淀、朝陽(yáng)、通州，海淀和朝陽(yáng)是除東西城外，發(fā)展最好、位置最近的兩個(gè)區。而通州是城市副中心，但是限購更嚴格。

4.想要博取大收益的，可以賭城南的未來(lái)。

地段永遠稀缺，只要配套能跟上就城南發(fā)展肯定不會(huì )差，關(guān)鍵是能不能、什么時(shí)候能完善城南的配套。選擇南部有地鐵的、好學(xué)區的、近商場(chǎng)的房子最有潛力。

5.資金實(shí)力較差的，在發(fā)展新區挨著(zhù)地鐵買(mǎi)：房山、大興、順義、昌平。

這些地方以剛需為主，主打“性?xún)r(jià)比”，也就是說(shuō)便宜，但并不稀缺，優(yōu)勢不明顯，投資有風(fēng)險。

6.偏遠郊區。除了當地居民，完全不必考慮。

六、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？

1.北京稅費征收規定

在說(shuō)怎么貸款最劃算之前，有必要先講清楚北京的貸款和稅費征收規定。

（1）普通住宅與非普通住宅

首先，大家先要了解“普通住宅”這個(gè)概念，因為北京絕大部分大家以為的普通住宅都不符合規定的“普通住宅”標準。

北京的普通住宅必須同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：

①住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；

②單套建筑面積在140平方米（含）以下；

③價(jià)格應當低于所在區域住房指導價(jià)，單價(jià)和總價(jià)至少有一個(gè)在標準之下。

很顯然，北京五環(huán)哪來(lái)4萬(wàn)以下的房子？

光看價(jià)格標準就知道九成九的房子都不是普通住宅。

那么普通住宅和非普通住宅貸款和稅費有何區別？

（2）首付比例與稅費

首先貸款額度不一樣：

普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。

非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。

其次稅費不一樣：

二手房交易主要包括三個(gè)稅：契稅、增值稅、個(gè)人所得稅。

契稅：普通住宅和非普一樣，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。

增值稅：普通住宅滿(mǎn)2年免征，非普滿(mǎn)2年差額征收5.6%。不滿(mǎn)2年皆為全額征收。

個(gè)人所得稅：普通住宅和非普一律為總價(jià)? ?1%或盈利的20%。

注：①所有稅率的稅基按網(wǎng)簽價(jià)算，而非實(shí)際成交價(jià)格；

②除以1.05為快速換算成不含稅價(jià)格；

③賣(mài)方承擔的稅費實(shí)際還是會(huì )落到買(mǎi)方上；

很明顯，無(wú)論是貸款比例還是稅費，普通住宅都比非普更優(yōu)惠。

所以在北京買(mǎi)房，將網(wǎng)簽價(jià)控制在普通住宅的指導價(jià)之下，所繳納的稅費會(huì )低很多，二套的實(shí)際貸款額度也往往會(huì )更高。

而對于經(jīng)濟適用房和公房，還有額外的土地出讓金和綜合地價(jià)款。

一類(lèi)經(jīng)濟適用房（兩限房，限房?jì)r(jià)、現地價(jià)，滿(mǎn)5年才能交易），需補交綜合地價(jià)款，其它稅費按照商品房標準計算：

二類(lèi)經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房，需補交土地出讓金，不管價(jià)格、大小，交易稅費統一按普通住宅計算：

要注意的是，經(jīng)濟適用房和公房經(jīng)過(guò)首次交易后，住房性質(zhì)都會(huì )轉變成普通商品房。

接下來(lái)就是重點(diǎn)了。

2. 二手房怎么貸款最劃算？

根據貸款和稅費征收的規定，可以整理出以下幾點(diǎn)：

(1) 除了全款普通住宅購房者之外，買(mǎi)二類(lèi)經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房更劃算。

經(jīng)適房和公房由于沒(méi)有交易記錄，個(gè)稅基本都是按總價(jià)的1%來(lái)算，相比商品房按盈利的20%來(lái)算，稅費會(huì )更低。

而且二類(lèi)經(jīng)適房和公房不管面積大小、價(jià)格高低都按普通住宅算，不會(huì )因為面積過(guò)大而稅率變大，首套可以按實(shí)際價(jià)格貸款6.5成。

(2) 普通商品房按指導價(jià)網(wǎng)簽最劃算，滿(mǎn)五唯一房子可選擇按真實(shí)價(jià)網(wǎng)簽以減輕首付壓力。

①不滿(mǎn)2的普通商品房按指導價(jià)貸款最劃算。

以五環(huán)內700萬(wàn)的房?jì)r(jià)來(lái)算，作為普通住宅按指導價(jià)468萬(wàn)網(wǎng)簽，原價(jià)一般也是差不多，這里也按468萬(wàn)算。

按指導價(jià)網(wǎng)簽，首套實(shí)際貸款情況是：需付契稅、增值稅、個(gè)人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4萬(wàn)其中貸款304.2萬(wàn)，稅費31.6萬(wàn)。如果按700萬(wàn)的網(wǎng)簽價(jià)，評估價(jià)估算9成：需付契稅、增值稅、個(gè)人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7萬(wàn)，其中貸款378萬(wàn)，稅費93.7萬(wàn)。

計算下來(lái)，網(wǎng)簽價(jià)簽高了，雖然貸款額度高74萬(wàn)，但因為稅費高，首付變化不大，卻要多付稅費62萬(wàn)，實(shí)際首付并沒(méi)有減少多少，月供壓力也會(huì )更大。

②滿(mǎn)2不滿(mǎn)5的普通商品依然是按指導價(jià)最劃算

同樣以剛才案列來(lái)算：

按指導價(jià)：需付契稅、個(gè)人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬(wàn)貸款304.2萬(wàn)，稅費6.7萬(wàn)。如果按700萬(wàn)的網(wǎng)簽價(jià)：需付契稅、增值稅、個(gè)人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4萬(wàn)貸款378萬(wàn)，稅費69.4萬(wàn)。

在滿(mǎn)2的情況下，稅費會(huì )增加63萬(wàn)，首付輕松11萬(wàn)，顯然按指導價(jià)更劃算。

③滿(mǎn)5唯一的普通商品房最好按真實(shí)價(jià)網(wǎng)簽；

同樣是上述案例：

按指導價(jià)：只需付契稅首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬(wàn)。貸款304.2萬(wàn)，稅費6.7萬(wàn)。如果按700萬(wàn)的網(wǎng)簽價(jià)：需付契稅、增值稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345萬(wàn)貸款378萬(wàn)，稅費23萬(wàn)。

在滿(mǎn)5唯一的情況下，稅費會(huì )增加17萬(wàn)，首付輕松57.5萬(wàn)，對于首付不足，但還款能力足夠的人來(lái)說(shuō)，可以選擇按真實(shí)價(jià)網(wǎng)簽。

但是要注意，真實(shí)價(jià)網(wǎng)簽意味著(zhù)成為非普住宅，轉手的時(shí)候稅費會(huì )更高，要滿(mǎn)五唯一才能將影響降到最低。對于投資者，有能力還是按指導價(jià)網(wǎng)簽最合理。

具體來(lái)看，總價(jià)越高，滿(mǎn)五唯一的房子簽真實(shí)價(jià)的貸款優(yōu)勢會(huì )越大?？們r(jià)越低，指導價(jià)的優(yōu)惠會(huì )越明顯。

(3) 全款土豪，網(wǎng)簽價(jià)越低越好。

對于全款買(mǎi) 房的土豪，不用考慮貸款，只需考慮稅費，自然是網(wǎng)簽價(jià)越低，繳稅就越少。

但是不同的區、不同的房子房管局都會(huì )有最低指導價(jià)，就算贈送也不會(huì )讓你網(wǎng)簽到0。但不管怎樣，簽到最低價(jià)最好。

六、關(guān)于北京樓市的幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)

1.改善勉力支撐，剛需寸步難行。

北京城六區的購房主體還是改善人群，通過(guò)賣(mài)一買(mǎi)一的方式來(lái)升級房產(chǎn)，純剛需首套買(mǎi)房只是少數，各種政策控制下，購房不僅有名額門(mén)檻，連資金門(mén)檻都比表面上的高得多。

房?jì)r(jià)越來(lái)越高，限制越來(lái)越多，不難想象，在北京買(mǎi)房的難度會(huì )越難越大，要上車(chē)的還是要盡早。

2.房?jì)r(jià)再貴，永遠不缺有錢(qián)人。

北京作為首都，買(mǎi)不起房的人多，有錢(qián)人也多。無(wú)數的頂尖大學(xué)、頂尖企業(yè)都聚集在北京，永遠不缺買(mǎi)得起房的人。

買(mǎi)得起的在俯視，買(mǎi)不起的在仰望，永遠別以窮人的心態(tài)去揣度北京的樓市，否則你永遠都看不清北京。

3.房?jì)r(jià)低點(diǎn)，入手時(shí)機

相比去年3.17新政前，整個(gè)北京的房?jì)r(jià)已經(jīng)下調了30%左右。六城區下調10%-15%，郊區下調20%-40%。

經(jīng)過(guò)一年半的下調，房?jì)r(jià)已經(jīng)接近低點(diǎn)，想要再大跌已經(jīng)不可能，要入手的話(huà)，現在就是好時(shí)機。

千言萬(wàn)語(yǔ)，最后只有一句話(huà)：北京能買(mǎi)，北京難買(mǎi)。

不僅北京買(mǎi)房難，國內房?jì)r(jià)升到高點(diǎn)，購房限制重重，國內所有大城市買(mǎi)房都難。

我們將目光放到海外去看看，或許會(huì )另有收獲。

北京旅游詳細攻略

1.天安門(mén)廣場(chǎng)

天安門(mén)廣場(chǎng)位于北京市中心，南北長(cháng)880米，東西寬500米，面積達44萬(wàn)平方米，可容納100萬(wàn)人舉行盛大集會(huì )，是當今世界上最大的城市廣場(chǎng)。

天安門(mén)廣場(chǎng)記載了北京人民不屈不撓的革命精神和大無(wú)畏的英雄氣概，五四運動(dòng)、一 二九運動(dòng)、五二○運動(dòng)都在這里為中國現代革命史留下了濃重的色彩。新中國成立后，天安門(mén)廣場(chǎng)拓寬，并在廣場(chǎng)中央修建了人民英雄紀念碑，后又分別在廣場(chǎng)的西側修建了人民大會(huì )堂、東側修建了中國革命博物館和中國歷史博物館、南側修建了毛主席紀念堂。

天安門(mén)城樓坐落在廣場(chǎng)的北端。天安門(mén)建于明永樂(lè )十五年(1417年)，原名承天門(mén)，清順治八年(1651年)改建后稱(chēng)天安門(mén)。城門(mén)五闕，重樓九楹，通高33.7米。在2000余平方米雕刻精美的漢白玉須彌基座上，是高10余米的紅白墩臺，墩臺上是金碧輝煌的天安門(mén)城樓。城樓下是碧波粼粼的金水河，河上有5座雕琢精美的漢白玉金水橋。城樓前兩對雄健的石獅和挺秀的華表巧妙地相配合，使天安門(mén)成為一座完美的建筑藝術(shù)杰作。

1949年10月1日，毛澤東主席在天安門(mén)城樓上宣告中華人民共和國成立，并親手升起第一面五星紅旗。從此天安門(mén)城樓成為新中國的象征，它莊嚴肅穆的形象是我國國徽的重要組成部分。

2.毛主席紀念堂

毛主席紀念堂位于天安門(mén)廣場(chǎng)，人民英雄紀念碑南面。坐落在原中華門(mén)舊址，1976年舉行奠基儀式，1977年5月落成，占地57000多平方米，總建筑面積為28000平方米。主體呈正方形，外有44根福建黃色花崗石建筑的明柱，柱間裝有廣州石灣花飾陶板，通體青島花崗石貼面。屋頂有兩層玻璃飛檐，檐間鑲葵花浮雕?；袃蓪悠脚_，臺幫全部用四川大渡河旁的棗紅色花崗石砌成，四周環(huán)以房山漢白玉萬(wàn)年青花飾欄桿。南、北門(mén)臺階中間又各有兩條漢白玉垂帶，上面雕刻著(zhù)葵花、萬(wàn)年青、臘梅、青松圖案。

3.前門(mén)大街

前門(mén)大街歷史上的五次修繕

第一次——1679年(清康熙十八年)，修繕原因：京師大地震，包括前門(mén)大街、城門(mén)樓在內的民居70%-80%都被震塌。

第二次——1900年，修繕原因：八國聯(lián)軍入侵北京期間，前門(mén)大街被燒? ??。

第三次——上世紀20年代，修繕原因：一戰后，民族工商業(yè)蓬勃發(fā)展，而西方處于大蕭條時(shí)期。(人們印象中的前門(mén)大街也正是在這一時(shí)期形成的)北京攻略游記

第四次——上世紀70年代，修繕原因：商業(yè)發(fā)展起來(lái)之后，大街上蓋了很多大型商廈，如億龍大廈、奧尼爾商店、全聚德烤鴨店等。由于廣告牌林立，幾乎看不到前門(mén)大街原來(lái)的樣子，當時(shí)老房子已破舊不堪但未能及時(shí)修復。

第五次——始于2007年5月。

天街，北京人繞不過(guò)去的文化記憶

在北京南中軸線(xiàn)上，前門(mén)大街距今已有570余年的歷史，素有“天街”之稱(chēng)。在北京人心中，“前門(mén)”既是一座城樓的俗稱(chēng)，又是一個(gè)地區的代表，是北京城的象征。人們往往認為，到了前門(mén)才算真正進(jìn)了北京的都城。

據史料記載，北起月亮灣，南至珠市口，全長(cháng)840米的前門(mén)大街，自明成祖朱棣遷都北京以來(lái)，一直是皇帝前往天壇和先農壇祭祀的一條御道(“天街”一稱(chēng)亦由此而來(lái))。自明代至今的600多年里，前門(mén)大街雖然幾經(jīng)破壞和修繕，但始終都是京城商業(yè)的重要街區，名店如云、市聲鼎沸、行人如織。

前門(mén)地區還是老北京市井風(fēng)貌、史跡文物保存最完整的地區之一。專(zhuān)家介紹，自明清以來(lái)，這里一直是北京建筑文化、商賈文化、會(huì )館文化、民俗文化、梨園文化最為發(fā)達和繁華的特色街區，是一座鮮活的古今北京民俗風(fēng)情博物館。

4.王府井

王府井大街，南起東長(cháng)安街，北至中國美術(shù)館，全長(cháng)約三華里，是北京最有名的商業(yè)區。

遼、金時(shí)代，王府井只是一個(gè)不出名的村落，元代以后，人煙逐漸稠密，當時(shí)稱(chēng)之丁字街。明代，這里修起了十座王府，王府井也就初具規模，改 稱(chēng)十王府街。清代廢十王，改稱(chēng)王府街或王府大街。1915年，北洋政府繪制《北京四郊詳圖》時(shí)，把這條街劃分為三段：北段稱(chēng)王府大街，中段稱(chēng)八面槽，南段因有一眼甜井，與王府合稱(chēng)，就成了"王府井大街"。1903年，東安市場(chǎng)成立，老東安市場(chǎng)是北京人最?lèi)?ài)逛的地方，1909年出版的《京華百二竹枝詞》中有一首單說(shuō)它的“新開(kāi)各處市場(chǎng)寬，買(mǎi)物隨心不費難，若論繁華首一指，請君城內赴東安”。由此足以見(jiàn)得東安的地位。

北京旅游攻略

王府井就是王府井，老井如同聚寶盆，它在京城商圈的特殊位置，其他商業(yè)街無(wú)法取代。來(lái)北京還是去趟王府井吧!

5.后海

后海是指前海、后海、西海三塊水面的什剎海。為了與北海、中海、南海前三海區別，被稱(chēng)作后三海。后海東起地安門(mén)外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二環(huán)，總面積146.7公頃，其中水域面積34公頃，綠地面積11.5公頃。這是北京城內700年以前元大都時(shí)期的古老水域。

后海，是歷經(jīng)千年的什剎海的一部分，是一片有水而能觀(guān)山，垂柳拂岸的閑散之地，岸上的民居和居民，周邊的王府和名人故居更為它鋪陳著(zhù)京味和歷史的無(wú)窮韻味。人們來(lái)這里只為了，這里依然能夠聽(tīng)到秋日里清脆的蟲(chóng)鳴，依然能看見(jiàn)老北京四合院建筑群的縮影，依然能咀嚼那似乎早已遠去的皇家遺韻。

說(shuō)是“?！?，其實(shí)是一個(gè)巨大的人工湖，是舊時(shí)皇家獨享的一泓清池。后海地處北京市中心，距天安門(mén)僅有四、五站地，與著(zhù)名的北海一水相連，與景山、故宮遙遙相對。沿海走著(zhù)走著(zhù)，一不留神就會(huì )看到碧瓦紅墻。在那些高大莊嚴的大門(mén)外，只能看到院內高大森郁的樹(shù)木。悠悠地透著(zhù)神秘。據說(shuō)，后海的水域連著(zhù)故宮的龍脈，從古至今都是風(fēng)水寶地。所以，歷代的高僧們在這里修寺建廟，而王公大臣們則在岸邊選址筑府造園，名人們也紛紛遷居湖畔，開(kāi)始了后海邊上最初的水岸生活。因此，俗語(yǔ)說(shuō)，“先有什剎海，后有北京城”。

6.三里屯

位于朝陽(yáng)區東部。因距內城三里而得名。明、清時(shí)屬順天府大興縣。作為地片名，泛指左家莊、朝外大街、呼家樓、麥子店合圍地域。1962年在地域內建北使館區，20世紀60～70年代建成外交公寓群，三里屯一帶逐漸發(fā)展成為駐華外交人員聚居、購物和外事活動(dòng)的重要社區。地域內有10條縱向、12條橫向街巷。新東路和工人體育場(chǎng)東路為首都原迎賓路的一部分。工人體育場(chǎng)北路東段西側和西段北側商業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，三里屯酒吧街是北京夜生活主要場(chǎng)所之一。區域內有塔園外交人員公寓、燕莎友誼商城、外匯免稅商店、中國國際商店等單位。工人體育場(chǎng)北路東段兩側建有城市賓館、兆龍飯店、麒麟大廈等。

三里屯酒吧街

北京三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁華”的娛樂(lè )街之一。是居住北京地區的老外們以及國內名流大款經(jīng)常光顧的地方。每到夜色闌珊，這里燈紅酒綠，人流熙攘，流光溢彩映襯著(zhù)大都市喧囂與奢華。一直以來(lái)三里屯酒吧一條街總給人一種“霧里看花”的感覺(jué)，誰(shuí)也看不清它的真實(shí)面目，誰(shuí)也不能給它下一個(gè)準確的商業(yè)定位。

7.北京胡同

來(lái)北京旅游的游客經(jīng)常問(wèn)到的一個(gè)問(wèn)題是北京的胡同在哪里。北京的胡同最早起源于元代，最多時(shí)有6000多條，歷史最早的是朝陽(yáng)門(mén)內大街和東四之間的一片胡同，規劃相當整齊，胡同與胡同之間的距離大致相同。南北走向的一般為街，相對較寬，如從北京火車(chē)站到朝陽(yáng)門(mén)內大街的南小街和北小街，因過(guò)去以走馬車(chē)為主，所以也叫馬路。東西走向的一般為胡同，相對較窄，以走人為主，胡同兩邊一般都是四合院。

從地理位置上劃分，前門(mén)以北的胡同一般較寬，規劃比較整齊，前門(mén)以南的胡同一般較窄，規劃也不整齊。因為 在清代時(shí)，清政府為了安全，不允許外地來(lái)京人員住在京城內，所以外地人集中住在前門(mén)和崇文門(mén)外，也因此形成了前門(mén)商業(yè)區;在外來(lái)人員中許多是來(lái)京趕考的舉人，因此形成了琉璃廠(chǎng)文化街，天橋地區有許多娛樂(lè )場(chǎng)所，北京的劇院也都集中在南城。

北京有多少胡同呢?據文獻記載，在明代就多達幾千條，其中內城有900多條，外城300多條。清代發(fā)展到1800多條，民國時(shí)有1900多條。新中國成立初統計有2550多條。后來(lái)合并了一些舊名，新命名了一些;改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，又拆遷改造了一些，發(fā)展至今，北京市有街巷名稱(chēng)的約4000多個(gè)。

8.798自助游可以參考的北京攻略游記

當很多人整天在想著(zhù)如何能住上擁有觀(guān)景陽(yáng)臺的樓盤(pán)時(shí)，另一幫人卻把自己的家安在了城市郊區的廢廠(chǎng)房里。這是一些特殊的人，他們是搞藝術(shù)的，所以他們比普通人更有理由展示自己的個(gè)性。從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，他們是自由人，他們不需要朝九晚五地上下班，對于這些有時(shí)間的藝術(shù)家們來(lái)說(shuō)，他們更需要的是空間，現在他們以群體的方式擁有了這樣一個(gè)隨心所欲的空間。

9.秀水街

中國唯一的世界知名市場(chǎng)，赫然名列世界旅游地圖;在外國游客眼中，與長(cháng)城、故宮、北京烤鴨齊名的必游之地——她，就是秀水街。

10.潘家園

潘家園又有“鬼市”之稱(chēng)。說(shuō)起“鬼市”還要追溯到清末民初。當時(shí)國運衰落，許多達官顯貴家道中落，便偷拿了家中的古玩站街變賣(mài)。畢竟這是件有失身份的事，只能選在凌晨三四點(diǎn)打著(zhù)燈籠交易?！庇卸嗄陻[攤經(jīng)驗的霍老不勝唏噓，“想當年，‘鬼市’上還脫手些來(lái)路不明的物件，因為都有著(zhù)不可言說(shuō)的秘密，大多只能賤價(jià)出售?！硎谐龊秘洝膫髀勔簿蛡鏖_(kāi)了?！爆F在雖然不需要躲躲藏藏、掩人耳目，但是凌晨四點(diǎn)開(kāi)市的傳統被延續了下來(lái)。仿古家具、文房四寶、古籍字畫(huà)、瑪瑙玉器、中外錢(qián)幣、皮影臉譜、宗教信物、民族服飾、“文革”遺物甚至生活用品，除了軍火、毒品、人口，只要你能想到的有價(jià)值的物品紛紛上架上攤。

當然，除了以上景點(diǎn)外，北京還有其他很多免費的可以去游覽的景區景點(diǎn)，不如，軍事博物館、龍潭公園、月壇公園等，以后會(huì )慢慢給大家羅列出來(lái)！

2021北京買(mǎi)房哪里地段好？

這個(gè)問(wèn)題是這樣的，2021在北京買(mǎi)房地段好的地方很多，只要你有經(jīng)濟實(shí)力就可以買(mǎi)，比如，王府井、西單、前門(mén)等都是好地段。

北京買(mǎi)房流程？

1、著(zhù)手準備買(mǎi)房：買(mǎi)房首先要根據資金實(shí)力、還款能力等估算自己的實(shí)際購買(mǎi)力，并根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等。

2、挑選房源：這一環(huán)節是準備工作的延續，可以從報紙、電視、網(wǎng)絡(luò )或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢(xún)，購房者需要綜合三種媒體的好處，全面細致考察房源信息。

3、實(shí)地看房：選房是個(gè)技術(shù)含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶(hù)型方面的基礎知識有所了解。如購買(mǎi)的是現房，可以直觀(guān)地看到房屋的結構、戶(hù)型，但如果是期房則只能以戶(hù)型圖來(lái)作為選房依據。這個(gè)時(shí)候，購房者一定要學(xué)會(huì )看戶(hù)型圖。

4、談判簽訂合同：確定目標后，就進(jìn)入了和售房人實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買(mǎi)賣(mài)合同這一環(huán)節是購房過(guò)程中重要的環(huán)節，買(mǎi)賣(mài)雙方必須把自身的權利和義務(wù)落實(shí)到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。

5、辦理貸款：根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規定辦理貸款手續。

6、辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)：原來(lái)賣(mài)方的名字要更換成新的買(mǎi)房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關(guān)的資料，然后權證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。

7、驗房入?。簭拇司瓦^(guò)上每月還房貸的日子。驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線(xiàn)電視費、供暖費、物業(yè)費等費用結清，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。

買(mǎi)房的注意事項

1、要明確買(mǎi)房的目標，根據自己的實(shí)際情況選擇合適的樓盤(pán)。

2、要注意買(mǎi)房時(shí)的首付：在確定好想要購買(mǎi)的樓盤(pán)之后，一定要去了解首付款有多少，根據首付款來(lái)合理分配自己的收入與開(kāi)支，為房子的首付做好充足的準備。

3、篩選自己的買(mǎi)房范圍：購房者要根據樓盤(pán)附近的交通以及商圈來(lái)進(jìn)行選擇，看交通以及生活是否便利。其實(shí)無(wú)論是購買(mǎi)二手房還是購買(mǎi)新房都有它們各自的優(yōu)缺點(diǎn)，二手房相對來(lái)說(shuō)配套設施都比較成熟，而且價(jià)格也要相對低一些;而新房會(huì )居住得更加舒適，未來(lái)的投資回報率也會(huì )高一些。

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